Jurisprudence commentée

La clause d'agrément dans le bail à construction est nulle

Le 20/10/2014, par Etienne Nicolas, dans Civil / Immobilier.

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Cette clause insérée dans un contrat de bail à construction doit être considérée contraire au principe de la liberté de cession.

Selon un Arrêt de rejet de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 24/09/2014, le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier. De ce fait, la clause soumettant la cession à l'agrément du bailleur, doit être considérée comme nulle, car elle constitue une restriction au droit de céder du preneur contraire à la liberté de cession.

Analyse de la décision de jurisprudence

D'après le Code de la construction et de l'habitation, constitue un bail à construction "le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur, et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail."

Ce bail est conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans, et ne peut pas se voir prolonger par tacite reconduction (article L251-1 du Code de la construction et de l'habitation).

Le preneur et le bailleur doivent alors convenir de leurs droits de propriété sur les constructions existantes, ainsi que sur les constructions édifiées. Si tel n'est pas le cas, le bailleur devient alors propriétaire des constructions à la fin du contrat de bail, et profite même des améliorations apportées par le preneur (article L251-2 du Code de la construction et de l'habitation).

La conclusion de ce bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier, qui peut être hypothéqué, cédé ou même apporté en société. Le preneur peut aussi consentir des servitudes passives indispensables à la réalisation des constructions prévues au bail (article L251-3 du Code de la construction et de l'habitation).

A l'origine de l'affaire soumise à l'appréciation des Juges de la Haute Juridiction, une société conclut un bail à construction avec une société preneuse. Au sein du contrat est inséré une clause d'agrément, qui subordonne la cession du contrat à l'accord préalable du bailleur. La société preneuse cède le bail à une Société civile immobilière (SCI).

Alors que la société bailleuse délivre plusieurs commandements de payer à la société preneuse, cette dernière l'informe qu'elle a cédé le bail à la SCI. Mécontente, la société bailleuse saisit la Justice d'une demande en résiliation judiciaire du contrat de bail. En appel, les Juges déboutent la société bailleuse de ses prétentions, et annulent la clause d'agrément figurant dans le bail.

La société bailleuse ne l'entend pas ainsi, et forme un pourvoi en cassation. D'après elle, la clause d'agrément, stipulée dans un bail à construction doit être considérée comme valable, car elle se borne seulement à restreindre le droit du preneur à céder son bail, sans lui interdire totalement de le faire.

La Haute Juridiction rejette finalement le pourvoi, en rappelant :

  • que le bail à construction confère un droit réel immobilier au preneur ;
  • de ce fait, la clause qui soumet la cession à l'agrément du bailleur doit être vue comme constituant une restriction au droit de céder du preneur, et donc nulle et de nul effet.

La Cour de Cassation considère que la clause d'agrément insérée dans un contrat de bail à construction est contraire au principe de la liberté de cession.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 24/09/2014, rejet (13-22357)

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 17 avril 2013), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 12 mai 2010, pourvoi n° 09-14.387), que la société Euromarché, aux droits de laquelle se trouve la société Immobilière Carrefour, a donné à bail, dénommé bail à construction, à la société Eris restauration, aux droits de laquelle s'est trouvée la société Phenix Richelieu, un lot de volume dépendant d'un ensemble immobilier ; que la société Phenix Richelieu a cédé ce bail à la société civile immobilière du Centre commercial de Stains (la SCI) ; que la société Immobilière Carrefour lui ayant délivré plusieurs commandements de payer visant la clause résolutoire, la SCI l'a informée qu'elle avait cédé le bail à la société civile immobilière Synergie HM ; que la société Immobilière Carrefour a assigné la SCI en requalification du contrat en bail commercial et à défaut en résolution du bail à construction aux torts de la SCI ; que la société civile immobilière Synergie HM est intervenue volontairement à la procédure ;

Attendu que la société Immobilière Carrefour fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande en résiliation judiciaire du bail, alors, selon le moyen, que la clause d'agrément, stipulée dans un bail à construction, subordonnant la cession du contrat à l'accord du bailleur, est valable, car elle se borne à restreindre le droit du preneur à céder son bail, sans lui interdire de le faire ; qu'en annulant la clause d'agrément figurant dans le bail à construction liant la société Immobilière Carrefour à la SCI du Centre commercial de Stains, sous prétexte qu'elle restreignait la liberté de cession du preneur titulaire d'un droit réel immobilier, la cour d'appel a violé les articles L251-3 et L251-8 du code de la construction et de l'habitation ;

Mais attendu que la cour d'appel a retenu, à bon droit, que, le bail à construction conférant au preneur un droit réel immobilier, la clause soumettant la cession à l'agrément du bailleur, qui constitue une restriction au droit de céder du preneur contraire à la liberté de cession, est nulle et de nul effet ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Par ces motifs : Rejette le pourvoi ;

M. TERRIER, Président

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