Jurisprudence commentée

Garantir l'achèvement lorsque le vendeur immobilier est défaillant ?

Le 28/11/2014, par Etienne Nicolas, dans Civil / Immobilier.

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Le garant aurait dû entreprendre des démarches pour tenter de mettre en oeuvre la garantie d'achèvement, et ne pas laisser périmer le permis de construire.

Selon un Arrêt de rejet de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 26/11/2014, en l'espèce, le garant d'achèvement aurait dû mettre en oeuvre la garantie dès l'instant où il avait eu connaissance de la défaillance du vendeur immobilier. N'ayant répondu à aucun des courriers adressés postérieurement par le notaire, et n'ayant entrepris aucune démarche pour tenter de mettre en oeuvre la garantie d'achèvement, la Cour d'appel a pu valablement retenir que le vendeur immobilier avait commis une faute, et causé un préjudice aux époux.

Analyse de la décision de jurisprudence

Les articles 1601-3 du Code civil et L261-3 du Code de la construction et de l'habitation prévoient que la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.

En d'autres termes, dans le cadre d'une VEFA, l'acheteur devient propriétaire du sol à la signature du contrat de vente, puis propriétaire du logement au fur et à mesure de sa construction.
Mais le vendeur bénéficie parfois d'une garantie d'achèvement des travaux, grâce à laquelle un organisme extérieur garantit que le logement sera bien achevé, en cas de défaillance du constructeur.

Dans une décision récente, les Juges de la Cour de cassation se sont prononcés sur l'étendue de l'obligation du garant d'achèvement, en cas de défaillance du vendeur.

En l'espèce, une société civile immobilière (SCI) vend, dans le cadre d'une VEFA, un appartement à deux époux. Aux termes du contrat, les locaux doivent être livrés au plus tard au 4ème trimestre de l'année 2008. Les acquéreurs versent une somme correspondant à 30% du montant du prix, et une garantie d'achèvement est consentie par une banque.
Finalement, la SCI est mise en liquidation judiciaire. La banque informe (tardivement) les acquéreur de l'impossibilité de poursuivre l'achèvement des travaux dans le cadre de sa garantie d'achèvement, car la SCI n' a plus d'activité, et le permis de construire est périmé.

S'estimant lésés, les acquéreurs engagent donc une action en justice. La Cour d'appel de Paris leur donne raison, et c'est cette fois la banque qui forme un pourvoi en cassation. La Haute Juridiction va dans le sens de la Cour d'appel, et rejette le pourvoi.

En effet, la banque aurait dû mettre en oeuvre la garantie d'achèvement dès qu'elle avait eu connaissance de la défaillance de la SCI. En outre, la banque n'avait répondu à aucun des courriers adressés postérieurement par le notaire, et n'avait entrepris aucune démarche pour tenter de mettre en oeuvre la garantie d'achèvement.
Enfin, la banque avait délibérément laissé périmer le permis de construire, et de ce fait, les Juges du fond ont pu valablement retenir la faute de la banque, et le préjudice des époux, qui n'avait pas pu rentrer en possession du bien.

En conclusion, il appartient aux garants de mettre en oeuvre la garantie d'achèvement lorsqu'ils peuvent encore le faire, et ce, le plus rapidement possible à partir de la défaillance du vendeur immobilier.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 26/11/2014, rejet (13-25534)

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 octobre 2013), que la société civile immobilière Les Jardins du Trait (la SCI) a vendu en l'état futur d'achèvement un appartement à M. et Mme X..., les locaux devant être livrés au plus tard au quatrième trimestre 2008 ; que, lors de la signature de l'acte, M. et Mme X... ont versé une somme correspondant à 30 % du montant du prix ; que la garantie d'achèvement a été consentie par la société Banco Popular, devenue la société CIC Iberbanco (la société CIC) ; qu'après la mise en liquidation judiciaire de la SCI, la société CIC a informé M. et Mme X... de l'impossibilité de poursuivre l'achèvement des travaux dans le cadre de sa garantie d'achèvement, la SCI n'ayant plus d'activité et le permis de construire étant périmé ; que M. et Mme X... ont assigné la société CIC en paiement de dommages-intérêts ;

(...)

Sur le second moyen :

Attendu que la société CIC fait grief à l'arrêt de la condamner à verser à M. et Mme X... des sommes en réparation de leurs préjudices matériel et moral, alors, selon le moyen :

1) Que, dans ses conclusions signifiées le 24 mai 2013, le CIC Iberbanco soutenait et établissait par des pièces versées aux débats que les conditions de la mise en oeuvre de sa garantie n'étaient pas remplies, dès lors qu'un permis de construire modificatif était nécessaire à l'édification de l'immeuble ; qu'en tenant pour acquis que la faute de la banque consistait à avoir délibérément laissé périmer le permis de construire alors que la défaillance de la SCI était intervenue dix huit mois avant cette péremption, sans répondre à ces écritures ni procéder à la moindre analyse du courrier de l'architecte du 27 mars 2007 attestant de la nécessité d'obtenir un permis de construire modificatif, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2) Qu'il appartient aux acquéreurs de lots en l'état futur d'achèvement de solliciter la mise en oeuvre de la garantie extrinsèque d'achèvement ; qu'en reprochant au CIC Iberbanco d'avoir commis une faute "en refusant de mettre en oeuvre la garantie d'achèvement quand elle pouvait et devait le faire" sans constater que les acquéreurs auraient mis en demeure la banque d'honorer son engagement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

3) Que la banque qui consent une garantie financière d'achèvement n'est pas à l'origine de la conclusion du contrat de vente et, partant, n'est pas responsable du préjudice invoqué par les acquéreurs, tiré du versement d'une partie du prix d'acquisition des lots inachevés, financé par un emprunt ; qu'en allouant aux époux X... - qui au demeurant n'avaient pas exercé d'action en résolution de la vente - des dommages-intérêts d'un montant équivalent aux sommes empruntées et versées au vendeur au prétexte que "les acquéreurs ne peuvent entrer en possession du bien et qu'ils se trouvent désormais propriétaires d'une parcelle du terrain dont ils n'ont pas l'usage", la cour d'appel qui a réparé ce préjudice qui n'était pas causalement lié à la faute reprochée à la banque a violé l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la société CIC aurait dû mettre en oeuvre la garantie d'achèvement dès qu'elle avait connaissance de la défaillance de la SCI, au plus tard le 8 août 2008, qu'elle n'avait répondu à aucun des courriers adressés postérieurement par le notaire, n'avait entrepris aucune démarche pour tenter de mettre en oeuvre la garantie d'achèvement et avait ainsi délibérément laisser périmer le permis de construire, la cour d'appel a pu retenir, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, que la société CIC avait commis une faute en refusant de mettre en oeuvre la garantie d'achèvement quand elle pouvait et devait le faire et causé aux époux X... un préjudice en ne leur permettant pas de rentrer en possession du bien ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Par ces motifs : Rejette le pourvoi

M. TERRIER, Président

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