Jurisprudence commentée

Violation de l'obligation du vendeur : le notaire est-il responsable ?

Le 08/12/2014, par Etienne Nicolas, dans Civil / Contrat & Responsabilité.

Vos réactions...

   

En l'espèce, l'annulation judiciaire de la promesse de vente n'était en aucun cas due à une faute du notaire.

Selon un Arrêt de rejet de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 26/11/2014, dès lors que l'annulation judiciaire d'un acte de vente n'est due qu'à la défaillance des vendeurs dans leur obligation d'information à l'égard des acquéreurs, le notaire ne commet pas de faute. En l'espèce, le notaire n'avait aucun motif de suspecter l'inexactitude des déclarations des vendeurs.

Analyse de la décision de jurisprudence

En tant qu'officier ministériel investi d'une mission d'autorité publique, le notaire est titulaire d'une responsabilité importante. Les Juges de la Cour de cassation façonnent, au gré de leurs décisions, l'étendue de la responsabilité de ces officiers ministériels.

Il a par exemple déjà été jugé que le notaire doit, au titre de son devoir de conseil, informer ses clients à propos de l'intégralité des risques d'une opération immobilière (Cass / Civ 7 novembre 2000, n°96-21732).

A l'origine du litige soumis à l'appréciation des Juges, deux personnes promettent, par acte sous seing privé, de vendre un bien immobilier à usage d'habitation à deux acquéreurs, dont un notaire.

Un dépôt de garantie est versé à cette occasion.

Finalement, la promesse de vente est annulée pour erreur sur les qualités substantielles du bien vendu.

Les vendeurs sont condamnés en justice à restituer le dépôt de garantie aux acquéreurs, mais, ne l'entendant pas de cette oreille, et assignent le notaire en justice. Ils estiment en effet que ce dernier a manqué à ses obligations lors de la rédaction de la promesse de vente.

La Cour d'appel de Lyon déboute les vendeurs de leurs prétentions, en estimant notamment que les vendeurs n'avaient pas, en l'espèce, rempli leur obligation d'information à l'égard des acquéreurs.

Les vendeurs forment donc un pourvoi en cassation, qui est rejeté.

D'après la Haute Juridiction, l'annulation judiciaire de la promesse de vente sous seing privé était uniquement due à la défaillance des vendeurs dans leur obligation d'information.

Le notaire ne devait donc pas être reconnu comme responsable, car ce dernier n'avait aucun motif de suspecter que les déclarations faites par les vendeurs étaient inexactes.

De plus, la promesse de vente, en tant qu'avant contrat, était uniquement destinée à arrêter la volonté des parties, sans pour autant attendre certaines pièces nécessaires à la perfection de la vente.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 26/11/2014, rejet (13-27965)

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 10 septembre 2013), que par acte sous seing privé du 30 juin 2006 rédigé par la SCP X...- Y...- Z...- A...- B... et C... (le notaire), M. et Mme D... ont promis de vendre à Mme A..., notaire de profession, et M. E... (les acquéreurs) un bien immobilier à usage d'habitation ; que par une décision irrévocable, cet acte a été annulé pour erreur sur les qualités substantielles du bien vendu ; que, condamnés à restituer aux acquéreurs le montant du dépôt de garantie et à les indemniser, M. et Mme D... ont assigné le notaire en indemnisation lui reprochant des manquements professionnels lors de la rédaction de la promesse de vente ;

Attendu que M. et Mme D... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en indemnisation contre le notaire, alors, selon le moyen :

1) Que tenus d'éclairer les parties, quelles que soient les compétences personnelles de celles-ci, sur l'efficacité et les conséquences des actes qu'ils rédigent, les notaires doivent à cette fin prendre tous les renseignements nécessaires à l'accomplissement de leur mission et procéder à des vérifications personnelles, dès lors qu'ils sont en présence d'éléments de nature à faire douter de l'exactitude ou de la précision des informations en leur possession ; qu'en se bornant en l'espèce à énoncer que les vendeurs n'auraient pas rempli leur obligation d'information à l'égard des acquéreurs, sans examiner, ainsi qu'elle y était invitée, si l'imprécision des clauses du compromis litigieux relatives à de futurs travaux de réparation d'un important sinistre devait conduire le notaire rédacteur à en vérifier lui-même les modalités, sans s'arrêter aux déclarations des parties, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

2) Que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en retenant d'office le moyen tiré de ce que le préjudice ne pouvait être constitué que par une perte de chance, sans inviter au préalable les parties à s'en expliquer, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

3) Que les vendeurs soulignaient que les renseignements afférents à l'arrêt du 23 mars 2006 "n'étaient pas de nature à empêcher (les acheteurs) d'acquérir car finalement aucune somme n'aurait été à leur charge, la société d'assurance de l'association syndicale prenant en charge les frais du procès" et leur propre vendeur, "ainsi qu'il s'y était engagé, la part des frais de réfection du chemin concernant la villa" ; qu'en énonçant qu'il était certain que les acquéreurs n'auraient pas signé le compromis si celui-ci avait mentionné le contenu de l'arrêt du 23 mars 2006, de sorte que les vendeurs n'avaient subi une quelconque perte de chance de réaliser la vente, tout en délaissant leurs écritures établissant que la connaissance dudit arrêt par les acquéreurs ne les aurait pas empêchés de signer le compromis, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'annulation judiciaire de l'acte valant promesse de vente n'était due qu'à la défaillance de M. et Mme D... dans leur obligation d'information à l'égard des acquéreurs, la cour d'appel, qui n'avait pas à procéder à la recherche prétendument omise dès lors que cet avant-contrat était destiné à arrêter la volonté des parties sans attendre l'expiration des délais utiles à l'obtention des renseignements complémentaires et documents administratifs nécessaires à la perfection de la vente, a pu en déduire l'absence de toute faute du notaire, lequel n'avait aucun motif de suspecter l'inexactitude des déclarations de M. et Mme D... ; que le moyen qui, pris en ses deux dernières branches, s'attaque à des motifs surabondants, ne peut être accueilli ;

Par ces motifs : Rejette le pourvoi ;

Mme BATUT, Président

© 2014 Net-iris

   

Inscription JuriTravail Avocats

Commentaires et réactions :



-