Jurisprudence commentée

Bail commercial : le droit d'option doit s'exercer dans les délais !

Le 19/01/2015, par Etienne Nicolas, dans Affaires / Commercial & Sociétés.

Vos réactions...

   

Si le droit d'option est exercé trop tardivement, c'est bien la décision judiciaire fixant le montant du loyer qui trouve à s'appliquer.

Selon un Arrêt de rejet de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 14/01/2015, en l'espèce, la signification du jugement du 29 octobre 2008, fixant le prix du bail renouvelé, avait été faite le 16 décembre 2008. De ce fait, l'exercice, par la société locataire, du droit d'option, mentionné au second alinéa de l'article L145-57 du Code de commerce, était tardif, et le bail s'était donc renouvelé entre les parties aux conditions fixées par le jugement du 29 octobre 2008.

Analyse de la décision de jurisprudence

Aux termes de l'article L145-57 du Code de commerce, relatif à l'instance fixant le prix du bail commercial, "le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du loyer".

Le second alinéa de l'article fixe quant à lui un droit d'option, à destination du locataire, ou du bailleur. Ainsi, il est précisé que "dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement, ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais."

Le bailleur doit alors envoyer au preneur, dans le délai d'un mois, un projet de bail conforme à la décision judiciaire susvisée. Si le bailleur oublie de s'acquitter de cette obligation, ou si aucun accord n'est intervenu dans le mois suivant l'envoi du projet de bail, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les condition du nouveau bail vaut alors bail commercial.

A l'origine de la décision rendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, une société (la société bailleresse) donne à bail en renouvellement des locaux à usage commercial à une autre société (la société locataire). Le 30 septembre 2004, la bailleresse délivre congé, avec offre de renouvellement, pour le 31 mars 2005. Le juge des loyers est alors saisi. Il ordonne à ce titre une expertise, et fixe un loyer provisionnel.

Un désaccord, relatif à un commandement de payer, survient. Parallèlement à cette instance, le juge des loyers fixe, par une décision en date du 29 octobre 2008, un nouveau loyer. Or, la société locataire notifie son droit d'option le 13 février 2009.

Estimant que le droit d'option avait été notifié hors délai, la société bailleresse demande, à titre reconventionnel, le paiement des loyers et des charges échus depuis 2009. La Cour d'appel de Paris accueille favorablement les demandes de la société bailleresse.

La société locataire forme un pourvoi en cassation, car elle estime :

  • que le droit d'option peut s'exercer jusqu'à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification de la décision fixant le loyer devenue définitive, et que cette décision ne devient définitive que lorsqu'elle est passée en force de chose jugée ;
  • qu'en l'espèce, la cour d'appel avait violé l'article du Code de commerce précité, en considérant le jugement fixant le loyer comme définitif dès son prononcé, et que le délai durant lequel le droit d'option pouvait être exercé courait à compter de la première signification du jugement fixant le loyer.

Rappelons que la signification est la procédure par laquelle le jugement rendu est porté à la connaissance des parties au procès.

La Haute juridiction rejette le pourvoi. Ainsi, d'après la Cour de cassation, la signification de la décision de première instance fixant le loyer fait courir le délai d'option, ainsi que le délai d'appel.

La signification du jugement du 29 octobre 2008, fixant le prix du bail renouvelé, avait été faite dès le 16 décembre 2008. Le bail s'était donc renouvelé entre les parties aux conditions fixées par le jugement, car l'exercice du droit d'option par la société bailleresse avait été trop tardif.
En effet, l'article L145-57 du Code de commerce ne prévoit pas de double signification de la décision fixant le montant du loyer du bail, pour l'exercice du droit d'option.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 14/01/2015, rejet (13-23490)

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 juin 2013), que par acte du 7 décembre 1983, la société Generali Concorde Immobilier, aux droits de laquelle vient la société Generali France (la société Generali), a donné à bail en renouvellement à la société Laboratoire Raspal, ensuite dénommée la société Laboratoire Marzac Monceau contact et aux droits de laquelle vient la société Jobal expansion optic (la société Jobal), des locaux à usage commercial ; que par acte du 30 septembre 2004, la bailleresse a délivré congé avec offre de renouvellement pour le 31 mars 2005 ; que le juge des loyers a été saisi et a ordonné une expertise et fixé un loyer provisionnel ; que le bailleur a délivré le 19 juin 2008 un commandement de payer visant la clause résolutoire ; que le preneur l'a assigné en nullité du commandement ; qu'alors que cette instance était pendante, le juge des loyers a fixé un nouveau loyer par décision du 29 octobre 2008 ; que la société locataire a notifié le 13 février 2009 l'exercice de son droit d'option et formé, dans l'instance en nullité du commandement, une demande additionnelle en restitution de loyers et charges trop perçus ; que la société Generali a demandé à titre reconventionnel le paiement des loyers et charges échus depuis 2009 au motif que le droit d'option avait été notifié hors délai ;

Attendu que la société Jobal fait grief à l'arrêt d'accueillir les demandes de la société Generali, alors, selon le moyen, que le droit d'option peut s'exercer jusqu'à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification de la décision fixant le loyer devenue définitive ; que la décision fixant le loyer devient définitive lorsqu'elle est passée en force de chose jugée ; qu'en retenant qu'une décision définitive, au sens de l'article L145-57, alinéa 2, du code de commerce, devait s'entendre d'une décision ayant autorité de la chose jugée, et donc être qualifiée ainsi dès son prononcé, pour en déduire que le délai durant lequel le droit d'option pouvait être exercé courait à compter de la première signification du jugement fixant le loyer, avant même qu'il ne passe en force de chose jugée et que, la signification du jugement du 29 octobre 2008 ayant été faite le 16 décembre 2008, l'exercice par la société locataire de son droit d'option le 13 février 2009 était tardif, la cour d'appel a violé l'article L145-57, alinéa 2, du code de commerce ;

Mais attendu que la signification de la décision de première instance fixant le loyer faisant courir tant le délai d'option que le délai d'appel, la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que le code de commerce ne prévoyait pas de double signification de la décision fixant le montant du loyer du bail renouvelé pour l'exercice du droit d'option et constaté que la signification du jugement du 29 octobre 2008 fixant le prix du bail renouvelé avait été faite le 16 décembre 2008, en a exactement déduit que l'exercice par la société locataire de son droit d'option le 13 février 2009 était tardif et que le bail s'était renouvelé entre les parties aux conditions fixées par le jugement du 29 octobre 2008 ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Par ces motifs : Rejette le pourvoi

M. Terrier, Président

© 2015 Net-iris

   

Inscription JuriTravail Avocats

Commentaires et réactions :



-