Jurisprudence commentée

Retard dans le projet immobilier : peut on invoquer la faute de la banque ?

Le 22/01/2015, par Etienne Nicolas, dans Affaires / Banque & Assurance.

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Du fait de l'anatocisme conventionnel, les intérêts capitalisés ne constituaient plus des intérêts, mais un nouveau capital s'ajoutant au premier..

Selon un Arrêt de rejet de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 08/01/2015, en l'espèce, les intérêts capitalisés ne constituaient plus des intérêts, mais un nouveau capital s'ajoutant au premier. De ce fait, les dispositions du Code des procédures civiles d'exécution, applicables en l'espèce, n'imposaient pas que les intérêts capitalisés soient distingués du capital échu dans le commandement de payer.

Analyse de la décision de jurisprudence

La procédure applicable en cas de saisie d'un immeuble, décrite au sein du Code des procédures civiles d'exécution, impose l'apposition de certaines mentions sur le commandement de payer valant saisie.

Ainsi, l'article R321-3 du Code des procédures civiles d'exécution précise qu'outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice, le commandement de payer valant saisie doit notamment comporter :

  • la constitution d'avocat du créancier poursuivant, laquelle emporte élection de domicile ;
  • l'indication de la date et de la nature du titre exécutoire en vertu duquel le commandement est délivré ;
  • le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l'indication du taux des intérêts moratoires ;
  • l'avertissement que le débiteur doit payer ces sommes dans un délai de huit jours, qu'à défaut de paiement, la procédure à fin de vente de l'immeuble se poursuivra et qu'à cet effet, le débiteur sera assigné à comparaître à une audience du juge de l'exécution pour voir statuer sur les modalités de la procédure ;
  • la désignation de chacun des biens ou droits sur lesquels porte la saisie immobilière, telle qu'exigée par les règles de la publicité foncière ;

En l'espèce, une banque accorde un crédit à deux personnes, afin de financer un projet immobilier.

L'acte de prêt prévoit l'application de l'anatocisme conventionnel. Rappelons que l'application de l'anatocisme conventionnel (prévue par l'article 1154 du Code civil) permet de capitaliser les intérêts échus (mais non payés), ce qui permet finalement de leur faire produire eux même des intérêts.

Par la suite, le projet immobilier connaît du retard, et la banque fait délivrer un commandement de payer valant saisie immobilière aux deux époux.

Ces derniers, estimant que le commandement de payer qui leur avait été délivré n'était pas conforme aux prescriptions de l'article du Code des procédures civiles d'exécution précité, saisissent le Juge.

La Cour d'appel de Montpellier ne va pas dans le sens des époux, et donne raison à la banque. S'estimant lésés, ces derniers forme alors un pourvoi en cassation, en invoquant cette fois :

  • le fait que le commandement de payer n'était pas valable, car la distinction entre le capital échu et les intérêts capitalisés aurait du apparaître dans l'acte ;
  • le fait que la Cour d'appel aurait du rechercher si les emprunteurs remplissaient, du fait du retard dans la vente de leurs terrains, les conditions pour mettre en oeuvre les options contractuelles relatives au report de l'échéance de remboursement.

La Cour de cassation rejette le pourvoi.

D'après la Haute Juridiction :

  • les intérêts capitalisés ne constituaient plus des intérêts, mais un nouveau capital s'ajoutant au premier. De ce fait, les dispositions de l'article R 321-3 du Code des procédures civiles d'exécution n'imposaient en aucun cas que les intérêts capitalisés soient distingués du capital échu dans le commandement de payer ;
  • que l'indemnité de recouvrement, au taux de 7% des sommes restant dues, était en l'espèce liquide et exigible ;
  • qu'en l'espèce, le patrimoine immobilier était évalué à 1.130 000 euros. L'acte notarié de prêt, quant à lui, fixait une durée initiale de remboursement de 24 mois, et une durée maximale compte tenu des options de 60 mois. De ce fait, les époux auraient du faire usage de ces options. La Banque n'avait donc pas commis de faute.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 08/01/2015, rejet (13-26657)

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 12 septembre 2013), que la caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Languedoc (la banque) ayant fait délivrer, en vertu d'un acte notarié, un commandement de payer valant saisie immobilière à M. et Mme X..., ceux-ci l'ont contesté devant un juge de l'exécution ;

Sur le premier moyen :

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt infirmatif de valider le commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 14 décembre 2011 et publié le 10 février 2012 à la conservation des hypothèques volume 2012 S n° 18, alors, selon le moyen :

1 - qu' à peine de nullité, le commandement de payer aux fins de saisie immobilière doit faire apparaître, à l'attention du saisi, la ventilation des sommes qui lui sont réclamées ; que, pour juger valable le commandement de payer aux fins de saisie immobilière délivré le 14 décembre 2011, l'arrêt retient que, l'anatocisme conventionnel prévu par les parties à l'acte de prêt ayant pour effet que les intérêts capitalisés constituent un nouveau capital qui s'ajoute au premier, le commandement de payer intègre dès lors valablement dans le capital échu les intérêts courus au taux contractuel sur la durée du prêt non remboursé à son échéance; qu'en statuant ainsi, cependant que l'information des saisis imposait de faire apparaître dans le commandement de payer une distinction entre le capital échu et les intérêts capitalisés, qui procédaient tous deux de faits générateurs différents, la cour d'appel a violé les articles R321-1 et R321-3 du code des procédures civiles d'exécution, ensemble l'article 114 du code de procédure civile ;

2 - que la saisie-vente est subordonnée à l'existence d'une créance certaine, liquide et exigible sur le débiteur ; que, à la supposer certaine en son principe, l'indemnité constitutive d'une clause pénale, que le juge de l'exécution forcée ne peut lui-même fixer, ne constituant pas une créance liquide et exigible du créancier sur le débiteur, la cour d'appel, en jugeant valable le commandement de payer qui faisait apparaître à la charge des saisis une "indemnité de recouvrement au taux de 7 %" pour un montant de 46 029,64 euros qui n'était, ni liquide, ni exigible, a méconnu les articles L111-6 et L221-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

Mais attendu qu'ayant rappelé que les intérêts capitalisés ne constituaient plus des intérêts, mais un nouveau capital s'ajoutant au premier, la cour d'appel a exactement retenu que les dispositions de l'article R. 321-3 du code des procédures civiles d'exécution n'imposaient pas qu'ils soient distingués du capital échu dans le commandement de payer ;

Et attendu qu'ayant relevé que l'indemnité de recouvrement au taux de 7 % des sommes restant dues, évaluée à la somme de 46 029,65 euros dans le commandement de payer, était expressément convenue par les parties en cas de défaillance de l'emprunteur, faisant ainsi ressortir le caractère liquide et exigible de la créance, c'est à bon droit que la cour d'appel, qui n'a pas procédé à la fixation de la clause pénale, a rejeté la demande d'annulation du commandement de payer valant saisie immobilière ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt infirmatif de fixer la créance de la banque à leur encontre aux sommes de 641 893,34 euros au titre du capital échu, de 46 029,64 euros au titre de l'indemnité contractuelle au taux de 7 %, de 15 673,12 euros au titre des intérêts arrêtés au 25 octobre 2011, ainsi qu'aux intérêts au taux contractuel de 5 % l'an courus depuis cette date sur le capital échu et d'ordonner la vente forcée des biens immobiliers visés au commandement de payer, alors, selon le moyen, que pour écarter la faute de la banque dans les conditions d'octroi du prêt, l'arrêt retient que l'acte notarié du 2 juin 2009 prévoyait une durée initiale d'emprunt de 24 mois et une "durée maximale compte tenu des options" de 60 mois, et qu'il appartenait donc aux emprunteurs, dès lors que l'état d'avancement du projet immobilier prenait du retard, de faire usage des options qui étaient de nature à proroger la durée maximale du prêt ; qu'en se déterminant ainsi, sans constater, et ni même rechercher, si les emprunteurs remplissaient, du fait du retard constaté dans la vente de leurs terrains, les conditions pour mettre en oeuvre les options contractuelles de report de l'échéance de remboursement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 du code civil et L311-9 du code de la consommation ;

Mais attendu qu'ayant relevé que si les revenus de M. et Mme X... étaient limités, il n'en demeurait pas moins que leur patrimoine immobilier était évalué à 1 130 000 euros, que l'acte notarié de prêt fixait une "durée initiale" de remboursement de 24 mois et une" durée maximale compte tenu des options" de 60 mois et retenu qu'il appartenait à M. et Mme X... de faire usage de ces options en cas de retard dans leur opération immobilière, la cour d'appel, qui a caractérisé l'absence de faute de la banque et n'était pas tenue de procéder à la recherche prétendument omise, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

Par ces motifs :

Rejette le pourvoi ;

Mme Flise, Président

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