Jurisprudence commentée

L'acte de partage permettait-il une prescription abrégée ?

Le 03/03/2015, par Etienne Nicolas, dans Civil / Immobilier.

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L'acte de partage ne permettait pas d'invoquer le délai de prescription acquisitive raccourci.

Selon un Arrêt de cassation de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 11/02/2015, en matière de prescription acquisitive, le juste titre est celui qui, s'il avait émané du véritable propriétaire, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription. Or, en l'espèce, l'acte de partage, émanant du véritable propriétaire du bien et n'emportant pas transfert de propriété, ne constituait pas un juste titre permettant une prescription abrégée.

Analyse de la décision de jurisprudence

A l'origine de l'affaire soumise à l'appréciation des Juges de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, une personne est propriétaire d'un terrain contigu à une parcelle appartenant à 4 autres personnes. Ces dernières, estimant que l'une des constructions de la parcelle empiétait sur leur propriété, assignent la propriétaire du terrain contigu en justice, afin de voir la construction démolie.

Ce qu'ont décidé les Juges

La Cour d'appel de Saint Denis rejette cette demande, et considère que la personne en cause était bien devenue préalablement propriétaire de la parcelle, en vertu notamment d'un acte de partage. Or, d'après les Juges du fonds, cet acte devait valablement être considéré comme un juste titre permettant une prescription abrégée.

De ce fait, la propriétaire de la parcelle pouvait se prévaloir de l'acquisition par prescription de la surface empiétée, du fait d'une possession paisible, continue et non équivoque depuis plus de 10 ans.

La Haute Juridiction ne va pas dans ce sens, et casse l'arrêt de la Cour d'appel. D'après les Juges de la Cour de cassation, l'acte de partage n'emportait pas transfert de propriété, et ne constituait donc pas un juste titre permettant une prescription abrégée.

Les principales règles de la prescription acquisitive

Le droit de propriété est, en droit français, protégé par les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 (1).

Rappelons de plus que par sa décision en date du 16 janvier 1982 (2), la valeur constitutionnelle du droit de propriété a été reconnue.

Le droit de propriété peut cependant se voir limité, par certains mécanismes juridiques.

La prescription acquisitive ("usucapion") en fait partie.

Le mécanisme de la prescription acquisitive permet au possesseur, sous certaines conditions, d'acquérir un titre de propriété, dès lors que la situation de fait n'a pas été contestée dans les délais.

Le titulaire légitime du droit de propriété se voit alors exproprié au profit de la personne qui a tenté l'usucapion.

Le Code civil précise, en son article 2261 que pour la prescription immobilière puisse être effective, il faut une possession :

  • continue et non interrompue. En ce sens, le possesseur doit nécessairement accomplir les actes matériels et juridiques, aux époques où le titulaire du droit de propriété aurait normalement agi ;
  • paisible, publique : ainsi, l'article 2263 du même Code prévoit que "les actes de violence ne peuvent fonder non plus une possession capable d'opérer la prescription";
  • non équivoque, et à titre de propriétaire : ainsi, l'usucapion ne pourra être effectif que si la possession n'est pas dissimulée. Il faut en effet que le propriétaire du bien ait le moyen de s'opposer à cette prescription acquisitive en marche.

Enfin, et dans le cadre de notre affaire, signalons que l'article 2272 du Code civil dispose que si, en théorie, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de 30 ans, la personne qui acquiert "de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par 10 ans".

Les Juges ont donc pu rappeler en l'espèce que l'acte de partage ne constituait pas un juste titre permettant une prescription abrégée.

(1) Déclaration des droits de l'homme et du citoyen du 26 août 1789
(2) Conseil constitutionnel, décision n°81-132 DC du 16 janvier 1982

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 11/02/2015, cassation (13-24770)

Sur le moyen unique du pourvoi principal et du pourvoi incident, réunis :
Vu l'article 2265 du code civil dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008 ;
Attendu qu'il résulte de ce texte que le juste titre est celui qui, s'il était émané du véritable propriétaire, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 21 juin 2013), que Mmes Marie-Hélène et Josiane X... et M. Jean-Paul X..., aux droits duquel se trouvent Mme Y... et Mme Sophie X... (les consorts X...), propriétaires d'un terrain contigu à une parcelle appartenant à Mme Z..., ont assigné celle-ci en démolition d'une construction empiétant sur leur propriété ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que Mme Z... est devenue propriétaire en vertu d'un acte de partage du 23 septembre 1992 et selon un plan d'arpentage consacrant l'empiétement, que cet acte doit être considéré comme un juste titre permettant une prescription abrégée et que Mme Z..., qui justifie d'une possession paisible, continue et non équivoque depuis plus de dix ans, peut se prévaloir de l'acquisition par prescription de la surface empiétée ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'acte de partage, émanant du véritable propriétaire du bien et n'emportant pas transfert de propriété, ne constituait pas un juste titre permettant une prescription abrégée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Par ces motifs :

Casse et annule, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 juin 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;

M. Terrier, Président

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