Jurisprudence commentée

La rente viagère nécessite un aléa

Le 04/03/2015, par Etienne Nicolas, dans Civil / Famille & Personne.

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Les Juges rappellent souvent que pour être valable, le contrat de rente viagère doit nécessairement comporter une part d'aléa.

Selon un Arrêt de cassation de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 21/01/2015, la constitution d'une rente viagère n'est pas valable si le montant des arrérages est inférieur ou égal aux revenus aliéné, car dans ce cas, la vente est alors dépourvue de tout aléa. En l'espèce, le montant de la valeur locative, à savoir 713,83 euros par mois était supérieur au montant de la rente (690 euros par mois).

Analyse de la décision de jurisprudence

A l'origine de l'affaire soumise à l'appréciation des Juges de la Cour de cassation, une femme vend l'un de ses immeubles en viager à deux autres personnes.

L'immeuble est alors estimé à 120.000 euros.

Le droit d'usage et d'habitation de la propriétaire de l'immeuble est évalué à 24.000 euros. La somme restante (96.000 euros) est convertie en une rente viagère annuelle d'un montant de 7.320 euros, payable au moyen de mensualités de 610 euros (plus 160 euros par mois du fait des charges incombant à la propriétaire).

Or, la propriétaire renonce finalement à son droit de jouissance, et autorise les deux débirentiers à résider avec elle.

Ce revirement de situation intervient au moyen d'un acte sous seing privé, seulement 2 jours après le premier acte notarié.

Au décès de la propriétaire, l'héritier de cette dernière assigne alors les deux débirentiers en nullité de l'acte de vente pour absence de cause.

Ce qu'ont décidé les Juges

Les Juges d'appel ne vont pas dans ce sens, et estiment que l'acte du 4 juin 2004 emportant transfert de la propriété aux deux débirentiers est valable car non dépourvu de cause.

D'après les Juges du fond, l'équivalence de la valeur locative, 713,83 euros par mois (à savoir, le revenu que l'on pouvait attendre de la maison) et de la rente, 770 euros par mois était bien acquise dans la lettre de l'acte de vente du 4 juin 2004. Le fait que les acquéreurs habitent dans la maison ne remettait pas en cause l'équivalence, même si leur présence impliquait nécessairement la division par deux de leur contribution aux charges de la propriétaire, et ramenait le montant de la rente à 690 euros (donc, un montant inférieur au revenu que l'on pouvait attendre de la maison).

La Haute Juridiction ne va pas dans ce sens, et rend un arrêt de cassation.

Les Juges rappellent en effet que la constitution d'une rente viagère n'est pas valable si le montant des arrérages est inférieur ou égal aux revenus du bien aliéné, car la vente est alors dépourvue de tout aléa. Or, le fait que les débirentiers habitent dans la maison avait eu cet effet.

La rente viagère

Le mécanisme de la rente viagère consiste en un versement périodique qu'une personne, nommée "le débirentier" verse à une autre personne, nommée "crédirentier", jusqu'à son décès.

La rente viagère peut être constituée à titre onéreux, moyennant une somme d'argent, ou pour une chose mobilière appréciable, ou pour un immeuble (1).

Au moment de la mort du crédirentier, le débirentier devient alors propriétaire du bien immobilier.

Étant un contrat aléatoire, le contrat de rente viagère nécessite l'existence d'un aléa. Ainsi, l'article 1974 du Code civil dispose que "tout contrat de rente viagère créé sur la tête d'une personne qui était morte au jour du contrat, ne produit aucun effet". Il en est d'ailleurs de même du contrat par lequel la rente a été "créée sur la tête d'une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les 20 jours de la date du contrat" (2).

(1) Article 1968 du Code civil
(2) Article 1975 du Code civil

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 21/01/2015, cassation (13-25689)

Sur le deuxième moyen :

Vu les articles 1131, 1964 et 1976 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 15 octobre 2013), que par acte notarié du 4 juin 2004, Mme X... a vendu en viager à M. et Mme Y... un immeuble estimé à 120 000 euros ; que cet acte réservait le droit d'usage et d'habitation de Mme X... évalué à 24 000 euros et prévoyait la conversion du solde du prix de 96 000 euros en une rente viagère annuelle d'un montant de 7 320 euros, payable par mensualités de 610 euros, outre 160 euros par mois au titre des charges incombant à Mme X... ; que par acte sous seing privé du 6 juin 2004, Mme X... a renoncé à son droit de jouissance et autorisé M. et Mme Y... à résider avec elle à compter du 31 août 2004 ; que M. Z..., héritier de Mme X... décédée le 27 octobre 2005, a assigné M. et Mme Y... en nullité de l'acte de vente pour absence de cause ;

Attendu que pour rejeter la demande de M. Z..., l'arrêt retient que l'équivalence de la valeur locative, c'est-à-dire le revenu que l'on pouvait attendre de la maison, 713, 83 euros par mois et de la rente, 770 euros par mois, était acquise dans la lettre de l'acte de vente du 4 juin 2004 et n'était pas remise en cause par l'occupation des lieux par les acquéreurs, impliquant la division par deux de la valeur de leur contribution aux charges de Mme X..., ce qui ramenait le montant de la rente à 690 euros par mois ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la constitution d'une rente viagère n'est pas valable si le montant des arrérages est inférieur ou égal aux revenus du bien aliéné, la vente étant alors dépourvue de tout aléa, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;

Par ces motifs, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :

Casse et annule, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 octobre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;

M. Terrier, Président

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