Jurisprudence commentée

La remise des clés met-elle fin au bail de tous les preneurs ?

Le 10/03/2015, par Etienne Nicolas, dans Affaires / Commercial & Sociétés.

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La résiliation du bail commercial doit résulter de la volonté non équivoque de part et d'autre de mettre fin au bail dans les mêmes conditions.

Selon un Arrêt de cassation de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 18/02/2015, sauf stipulation conventionnelle, la remise des clés à la bailleresse par le commissaire priseur, agissant sur instruction du liquidateur, ne suffit pas à mettre fin au contrat de bail à l'égard des autres copreneurs.

Analyse de la décision de jurisprudence

En l'espèce, une société donne en location des locaux commerciaux à une personne et à une société.

Trois autres personnes se portent alors cautions solidaires. Par la suite, la société louant le local fait l'objet d'une liquidation judiciaire, et le commissaire priseur, agissant sur instructions du mandataire liquidateur, remet les clés des locaux à la société bailleresse.

Cette dernière considérant que la remise des clés des locaux a eu pour effet de mettre fin au bail à l'égard de tous les preneurs, leur demande de partir.

Ce qu'ont décidé les Juges

Une action en justice est engagée, et la Cour d'appel de Paris considère alors que la remise des clés a bien mis fin au bail à l'égard de tous les preneurs.

La Haute Juridiction ne va pas dans ce sens, et rend un arrêt de cassation. Au visa de l'article 1134 du Code civil, la Cour de cassation considère que la remise des clés à la bailleresse par la société manifestait uniquement la volonté de cette dernière de résilier le bail.

Cet acte ne pouvait donc pas suffire à mettre fin au contrat de bail à l'égard de tous les copreneurs ! Pour que la simple remise des clés ait cet effet, il faut donc qu'une stipulation conventionnelle existe en ce sens.

La durée du bail commercial

Aux termes de l'article L145-4 du Code de commerce, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à 9 ans.

Cependant le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, et le bailleur dispose de la même faculté, s'il envisage :

  • de construire, de reconstruire ou de surélever l'immeuble existant ;
  • de réaffecter le local d'habitation accessoire à un usage d'habitation ;
  • d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière ;
  • en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 18/02/2015, cassation (14-10510)

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 septembre 2013), que la société Saint-Germain 65 a donné en location à M. X... et à la société EBF, aux droits de laquelle se trouve la société EBR, des locaux commerciaux ; que M. X..., M. Y... et M. Z... se sont portés cautions solidaires des causes du bail ; que par jugement du 19 février 2009, la société EBR a fait l'objet d'une liquidation judiciaire ; que le liquidateur a notifié à la bailleresse la résiliation du bail; que la société Saint-Germain 65 a assigné MM. X..., Y... et Z... en paiement de loyers, résiliation judiciaire et en expulsion ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 1134 du code civil ;

Attendu que pour dire que le bail était résilié à l'égard de M. X..., copreneur, l'arrêt retient que par courrier du 26 mars 2009, le commissaire priseur, agissant sur instructions du mandataire liquidateur de la société EBR, a remis les clés des locaux à la société Saint-Germain 65 qui les acceptées sans réserve et que la restitution des clés a mis fin au bail à l'égard de tous les preneurs ;

Qu'en statuant ainsi, alors que sauf stipulation conventionnelle, la remise des clés à la bailleresse par le commissaire priseur, agissant sur instruction du liquidateur de la société EBR, manifestant la seule volonté de ce dernier de résilier le bail ne peut suffire à mettre fin au contrat à l'égard des autres copreneurs, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;


Par ces motifs, sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :

Casse et annule, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 septembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

M. Terrier, Président

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