Jurisprudence commentée

Jusqu'où va l'obligation de conseil du notaire ?

Le 11/03/2015, par Etienne Nicolas, dans Civil / Contrat & Responsabilité.

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Dès lors que le notaire ne peut pas suspecter l'échec du programme immobilier au jour de la signature de la vente, il n'est pas tenu d'en informer l'acquéreur.

Selon un Arrêt de cassation de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 18/02/2015, le notaire n'est pas soumis à une obligation de conseil et de mise en garde concernant la solvabilité des parties ou l'opportunité économique d'une opération, en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher. En l'espèce, le notaire n'était pas tenu d'informer l'acquéreur du risque d'échec du programme immobilier, car il ne pouvait pas le suspecter au jour de la signature de la vente.

Analyse de la décision de jurisprudence

A l'origine de l'arrêt soumis à l'appréciation des Juges de la Cour de cassation, une personne avait acquis, dans un but de défiscalisation, l'un des lots d'un ensemble immobilier classé au titre des monuments historiques.

Le notaire authentificateur omet alors de s'assurer de l'inscription de l'immeuble dont il instrumentait la vente à l'inventaire des monuments historiques, et n'informe pas son client à propos de la portée, des effets et des risques de l'opération projetée.

La commercialisation de l'immeuble échoue, ce qui empêche l'acquéreur de réunir les fonds suffisant pour entreprendre les travaux de réhabilitation.

Mécontent, l'acquéreur assigne donc l'officier ministériel en justice.

La Cour d'appel accueille favorablement cette demande, et retient qu'il appartenait bien au notaire, dans le cadre de son devoir de conseil, d'informer l'acquéreur sur le fait que les avantages fiscaux espérés exigeaient un apport de fonds significatif et la vente de lots dans une mesure suffisante.

Un pourvoi est interjeté devant la Haute Juridiction, qui rend un arrêt de cassation sans renvoi, au visa de l'article 1382 du Code civil.

D'après les Juges de la 1ère Chambre civile, le notaire n'est pas soumis à une obligation de conseil et de mise en garde concernant la solvabilité des parties ou l'opportunité économique d'une opération, en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher.

De ce fait, le notaire ne pouvait pas suspecter l'échec du programme immobilier au jour de la signature de la vente, et de ce fait, n'était pas tenu d'informer l'acquéreur à ce titre.

Rappelons que la mise en oeuvre de la responsabilité civile du notaire impose classiquement la preuve de l'existence d'une faute, d'un préjudice, et d'un lien de causalité.

Ainsi, si la faute du notaire peut être reconnue dans le cadre d'un manquement à son devoir de conseil, dès lors, le préjudice allégué doit nécessairement avoir un lien de causalité avec la faute du notaire. (1)

(1) Cass.1ère Civ, 2 juillet 2014, n°13-17894

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 18/02/2015, cassation (14-11557)

La Cour de cassation, première chambre civile, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par acte reçu le 30 décembre 2005 par M. C..., notaire associé de la SCP F...-C...-D..., devenue la SCP C...-D...-E..., M. X... a acquis, aux fins de défiscalisation, le lot n° 11 d'un ensemble immobilier classé au titre des monuments historiques ; que la commercialisation de l'immeuble ayant échoué et n'ayant pas permis de réunir les fonds suffisants pour entreprendre les travaux de réhabilitation, M. X... a assigné le notaire en responsabilité, lui reprochant de ne pas l'avoir informé sur les risques de l'opération ;

Attendu que pour accueillir ses demandes en réparation, l'arrêt retient qu'il appartenait au notaire d'attirer l'attention de l'acquéreur sur le fait que les avantages fiscaux espérés exigeaient un apport de fonds significatif et la vente de lots dans une mesure suffisante ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le notaire, non soumis à une obligation de conseil et de mise en garde concernant la solvabilité des parties ou l'opportunité économique d'une opération en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, n'était pas tenu d'informer l'acquéreur du risque d'échec du programme immobilier, qu'il ne pouvait suspecter au jour de la signature de la vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et vu l'article L411-3 du code de l'organisation judiciaire ;

Par ces motifs, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

Casse et annule, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 novembre 2013

Mme BATUT, Président

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