Jurisprudence commentée

Existence d'une contre-lettre dans la vente immobilière

Le 23/03/2015, par Etienne Nicolas, dans Civil / Immobilier.

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Le paiement de la partie occulte du prix, en exécution de la contre lettre annulée, obligeait le vendeur à restituer la somme correspondante.

Selon un Arrêt de rejet de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 18/02/2015, en l'espèce, une contre lettre, portant sur une valeur de 600.000 euros, avait été conclue entre la société venderesse et la mère de l'acquéreur. De ce fait, le paiement de la partie occulte du prix, en exécution de la contre lettre annulée, obligeait le vendeur à restituer la somme correspondante.

Analyse de la décision de jurisprudence

A l'origine de l'arrêt soumis à l'appréciation des Juges de la Cour de cassation, une société vend un appartement à deux personnes, une mère et sa fille, pour un prix de 1.258.000 euros.

Par la suite, les acquéreuses, invoquant l'existence d'une contre-lettre prévoyant le versement occulte d'une somme complémentaire de 600.000 euros, assignent la société immobilière afin d'obtenir le remboursement de cette somme.

Il convient cependant de signaler que dans cette affaire, le compromis de vente immobilière, ainsi que l'acte authentique, avaient été conclus entre la société immobilière et la fille. La contre lettre, quant à elle, était intervenue entre la mère de l'agence immobilière.

Ce qu'ont décidé les Juges

La Cour d'appel de Chambéry accueille favorablement cette demande. S'estimant lésée, la société immobilière forme un pourvoi en cassation, car elle estime notamment que la condition d'identité des parties à l'acte ostensible et à l'acte secret n'était pas remplie, les parties à la contre lettre et à l'acte ostensible n'étant pas les mêmes.

La Cour de cassation rejette pourtant le pourvoi. D'après la Haute Juridiction, la mère avait, pour le compte de l'acquéreur, payé l'intégralité du prix prévu par l'acte de vente, ainsi que la somme de 600.000 euros demandée par le vendeur dans un document distinct, pour permettre la conclusion de cet acte de vente.

De ce fait, le paiement de la partie occulte du prix, en exécution de la contre-lettre annulée obligeait bien l'agence immobilière à restituer la somme correspondante.

La contre lettre

En matière de vente immobilière, il arrive parfois que les parties au contrat usent d'un procédé, appelé "contre lettre".

La contre lettre est en fait une convention cachée, dont seules les parties au contrat connaissent l'existence, et qui a pour effet de modifier, voire même d'annuler, les clauses contenues dans la convention ostensible.

Ainsi, la contre lettre ayant pour but de dissimuler une partie du prix d'une vente d'immeubles doit être considérée comme "étant nulle et de nul effet". (1)

De plus, parmi les contre-lettre devant se voir considérée comme nulles et de nul effet, citons celles ayant pour objet :

  • une augmentation du prix stipulé dans le traité de cession d'un office ministériel ;
  • la dissimulation d'une partie du prix d'une cession de fonds de commerce ou de clientèle ;
  • la dissimulation d'une partie du prix d'une cession d'un droit à un bail ;
  • de cacher une partie du bénéfice d'une promesse de bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ;
  • de dissimuler tout ou partie de la soulte d'un échange ou d'un partage comprenant des biens immeubles, un fonds de commerce ou une clientèle ;
  • de changer certaines dispositions des conventions matrimoniales avant la célébration du mariage (2).

Sources :
(1) Article 1321-1 du Code civil
(2) Article 1396 du Code civil

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 18/02/2015, rejet (13-26319)

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 3 septembre 2013), que, par acte sous seing privé du 8 mai 2007, la société Vanipaul immobilier a vendu à Mme Monica X... Y... un appartement pour un prix de 1 258 000 euros ; qu'invoquant l'existence d'une contre-lettre prévoyant le versement occulte d'une somme complémentaire de 600 000 euros, Mme Monica X... Y... et sa mère, Mme Tatiana Y..., ont assigné la société Vanipaul afin d'en obtenir le remboursement ;

Attendu que la société Vanipaul immobilier fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

1 - que la contre-lettre portant dissimulation du prix d'une vente immobilière suppose l'existence de deux conventions, l'une ostensible, l'autre occulte, intervenue entre les mêmes parties, dont la seconde est destinée à modifier ou à annuler les stipulations de la première ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de l'arrêt que le compromis de vente immobilière du 8 mai 2007 et l'acte authentique du 15 juin 2007 avaient été conclus entre la société Vanipaul et Mlle X... Y..., tandis que le document litigieux était intervenu entre la société Vanipaul et Mme Tatiana Y..., mère de l'acquéreur, laquelle avait aidé sa fille dans cette acquisition ; qu'ainsi, la condition d'identité des parties à l'acte ostensible et à l'acte secret n'était pas remplie ; que dès lors, en qualifiant de contre-lettre portant stipulation d'un prix supplémentaire de 600 000 euros, la convention intervenue entre la société Vanipaul et Mme Tatiana Y..., tiers aux actes de vente apparents, la cour d'appel a violé les articles 1321 et 1321-1 du code civil ;

2 - que la charge de la preuve du paiement indu incombe au demandeur à la restitution ; qu'il appartient ainsi au demandeur à l'action en répétition de l'indu d'établir que le paiement a bien été perçu par le défendeur ; qu'en l'espèce, pour condamner la société Vanipaul à restituer à Mmes Y... la somme de 600 000 euros qu'elle contestait pourtant avoir perçue, la cour d'appel a retenu que "l'attestation de la banque Bordier et compagnie du 29 août 2012, certifiant que "nous n'entretenons aucune relation contractuelle avec la société Vanipaul immobilier" n'a pas plus de force probante dans la mesure où le compte numéroté implique que la banque ne reconnaît pas son titulaire, et où, le prix occulte ayant été exigé par le vendeur, le bénéficiaire peut être un tiers, comme, par exemple, le gérant de la société venderesse que la banque Bordier et compagnie connaît peut-être" ; qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve du paiement et violé l'article 1315 du code civil ;

3 - qu'il incombe au seul titulaire du compte bancaire sur lequel ont été indûment versés des fonds de les restituer ; qu'en l'espèce, la société Vanipaul contestait être titulaire du compte numéroté 10255 ouvert dans les livres de la banque suisse Bordier et compagnie sur lequel Mme Tatiana Y... avait versé la somme de 600 000 euros litigieuse et produisait aux débats une attestation de cette banque certifiant n'entretenir aucune relation contractuelle avec elle ; que dès lors, en se bornant à affirmer, pour condamner l'exposante à restituer la somme de 600 000 euros à Mmes Y..., que "l'attestation de la banque Bordier et compagnie du 29 août 2012, certifiant que "nous n'entretenons aucune relation contractuelle avec la société Vanipaul immobilier" n'a pas plus de force probante dans la mesure où le compte numéroté implique que la banque ne reconnaît pas son titulaire, et où, le prix occulte ayant été exigé par le vendeur, le bénéficiaire peut être un tiers, comme, par exemple, le gérant de la société venderesse que la banque Bordier et compagnie connaît peut-être", sans constater que la société Vanipaul était le titulaire du compte bancaire sur lequel ces fonds avaient été versés, la cour d'appel a violé l'article 1376 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que Mme Tatiana Y... avait, pour le compte de l'acquéreur, payé l'intégralité du prix prévu par l'acte de vente et la somme de 600 000 euros demandée par le vendeur dans un document distinct pour permettre la conclusion de cet acte de vente, la cour d'appel a pu en déduire qu'une contre-lettre avait été conclue entre la société venderesse et l'acquéreur, et sans inverser la charge de la preuve et abstraction faite d'un motif surabondant, que le paiement de la partie occulte du prix en exécution de la contre-lettre annulée obligeait le vendeur à restituer la somme correspondante ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Par ces motifs :

Rejette le pourvoi ;

M. TERRIER, Président

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