Jurisprudence commentée

Violation de jouissance paisible et résiliation de bail

Le 24/03/2015, par Etienne Nicolas, dans Affaires / Banque & Assurance.

Vos réactions...

   

Du fait de son caractère isolé, la violation, en l'espèce, de l'obligation de jouissance paisible ne justifiait pas de prononcer la résiliation du bail.

Selon un Arrêt de rejet de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 10/02/2015, en fin de bail, le propriétaire du logement peut valablement refuser que la location se poursuive, et donner congé au locataire, pour un motif légitime et sérieux. En l'espèce, les faits invoqués par la bailleresse étaient demeurés isolés, et de ce fait, ne pouvaient pas être invoqués par la bailleresse.

Analyse de la décision de jurisprudence

A l'origine de l'arrêt soumis à l'appréciation des Juges de la 3ème chambre civile, deux personnes sont locataires, avec leur fils, d'un logement, situé à Sartrouville.

Le fils, alors âgé de 17 ans, incendie les loges des gardiens de l'immeuble, ainsi que leurs véhicules.

Le tribunal pour enfants de Versailles le déclare alors coupable de destruction du bien d'autrui par un moyen dangereux, et le condamne par conséquent à une peine de 6 mois d'emprisonnement avec exécution provisoire.

Les parents, locataires du logement, sont déclarés civilement responsables.

La bailleresse, estimant les faits comme étant particulièrement graves, du fait de la mise en danger de ses salariés et de ses locataires, demande l'expulsion des locataires ainsi que la séquestration des meubles et des objets mobiliers garnissant les lieux loués.

Ce qu'ont décidé les Juges

L'affaire remonte finalement devant la Cour de cassation, qui, prenant en compte le caractère isolé des faits, rejette le pourvoi.

Pour la Haute juridiction, la bailleresse ne faisait état d'aucun troubles de jouissance précédant les dégradations et les incendies commis par le fils. Or, le bail datait tout de même de 1989, et le fils avait été condamné pénalement dans le courant du mois de novembre 2004.

En outre, la bailleresse ne faisait pas non plus état de l'existence de troubles postérieurs à la libération du fils.

De ce fait, la violation de l'obligation de jouissance paisible, par les locataires, ne justifiait pas de prononcer la résiliation du bail.

Les obligations du locataire

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au respect de certaines obligations, comme :

  • le paiement du loyer et des charges récupérables, aux termes convenus ;
  • d'user paisiblement des locaux loués, suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
  • de répondre des dégradations et des pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive (sauf si il prouve que ces dégradations ou ces pertes ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement).

La résiliation du bail

La résiliation du bail d'habitation, de la part du bailleur, obéit à des exigences de forme particulières (2).

Ainsi, lorsque le bailleur veut donner congé à son locataire, le congé doit être justifié :

  • soit par la décision de reprendre ou de vendre le logement ;
  • soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

La notion de motif "légitime et sérieux" n'est pas définie légalement, et le plus souvent, c'est au Juge de déterminer si le motif invoqué par le bailleur peut être qualifié ainsi.

Sources :
(1) article 7 de la loi du 6 juillet 1989
(2) article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 10/02/2015, rejet (13-27287)

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 23 avril 2013), que la société d'HLM Le logement francilien, venant aux droits de la société Le logement français, a assigné en 2011 M. et Mme X..., locataires d'un logement lui appartenant, en résiliation du bail pour manquement à leur obligation de jouissance paisible ;

Attendu qu'ayant relevé que M. Mounir X..., fils des locataires, avait été condamné pénalement pour avoir, courant novembre 2004, incendié plusieurs loges de gardiens et mis le feu au véhicule d'un gardien mais que ces faits graves étaient demeurés isolés, la bailleresse ne faisant état d'aucun trouble de jouissance les précédant alors que le bail datait de 1989, ni d'aucun trouble de quelque nature que ce soit postérieurement et notamment après la libération de M. Mounir X... en 2006, alors qu'il habitait encore chez ses parents lors du jugement, la cour d'appel en a souverainement déduit que cette violation par M. et Mme X..., responsables des personnes vivant sous leur toit, de leur obligation de jouissance paisible, ne justifiait pas, en dépit de sa gravité, de prononcer la résiliation du bail ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Par ces motifs :

Rejette le pourvoi ;

M. Terrier, Président

© 2015 Net-iris

   

Inscription JuriTravail Avocats

Commentaires et réactions :



-