Jurisprudence commentée

Mur mitoyen : Votre voisin ne peut pratiquer aucune ouverture sans votre accord !

Le 27/04/2015, par Juliette Balatre, dans Civil / Famille & Personne.

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Une ouverture ne peut être pratiquée sur un mur mitoyen sans l'accord du voisin, et ce même s'il n'existe pas de vue sur la propriété voisine.

Selon un Arrêt de cassation de la Cour de Cassation rendu le 25/03/2015, le voisin ne peut pratiquer dans un mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture sans le consentement de l'autre, même si l'ouverture reste discrète.

Analyse de la décision de jurisprudence

La Cour de cassation a été saisie récemment d'un litige relatif à une ouverture ayant été pratiquée dans un mur mitoyen.

Dans cette affaire, un voisin avait effectué, sans l'accord de l'autre, un dispositif d'ouverture consistant en deux châssis basculants et comportant une ventilation sur le mur mitoyen. Son voisin, mécontent, l'avait assigné en suppression du dispositif.

Ce que dit le droit

Rappelons que la mitoyenneté est un droit que possèdent deux voisins sur le même mur : ainsi, tout mur servant de séparation entre bâtiments ou entre cours et jardins ou enclos dans les champs est présumé mitoyen (1).

Ainsi, les copropriétaires n'ont pas tous les droits sur un mur mitoyen. Ils ne peuvent par exemple pas pratiquer d'enfoncement dans le corps d'un mur mitoyen, ni appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre (2).

De même, aucun des voisins ne peut, sans le consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, quelle qu'elle soit, même à verre dormant (3). Les verres dormants désignent un verre fixé dans un châssis qui ne peut pas être ouvert.

En effet, la présence d'ouvertures dans les murs séparatifs peuvent susciter des nuisances visuelles et porter atteinte à l'intimité du voisin.

Toutefois, toute installation pratiquée n'est pas nécessairement interprétée par les juges comme étant une ouverture. Par exemple, il a été jugé que en cas d'installation de briques en verre translucide, les juges peuvent considérer qu'il ne s'agit ni de fenêtres ni de jours, mais d'une paroi translucide (4).

Ce qu'ont décidé les juges

Dans cette affaire, les juges d'appel avaient estimé que l'installation garantissait une discrétion suffisante, et avaient rejeté la demande de suppression de l'ouverture pratiquée. Ils avaient toutefois retenu qu'il s'agissait tout de même d'une ouverture prohibée.

Selon les juges, l'ouverture pratiquée se composait de deux ouvrants à soufflet s'inclinant vers l'intérieur, laissant en partie supérieure un espace d'environ 10 cm contrôlé par un réducteur d'ouverture permettant de ventiler les locaux. Un film avait été posé sur la surface intérieure des vitrages pour rendre les châssis opaques et conformes en tant que jours de souffrance (c'est à dire une ouverture laissant passer la lumière mais interdisant la vue). Il n'existait donc pas de vue sur la propriété du voisin.

La Haute juridiction a toutefois cassé l'arrêt de la Cour d'appel : cette dernière avait en effet admis le caractère prohibé de l'ouverture pratiquée dans le mur mitoyen, avant d'estimer que celle-ci était suffisamment discrète. La Cour de cassation a donc constaté une violation de l'article 675 du Code civil, selon lequel aucune ouverture ne peut être pratiquée sur un mur mitoyen sans l'accord du voisin.

Par conséquent, l'ouverture non autorisée est illicite, même lorsqu'elle est discrète et en l'absence de vue sur la propriété voisine...

Références :

(1) Article 653 du Code civil
(2) Article 662 du Code civil
(3) Article 675 du Code civil
(4) Cass. civ. 1ère, 26 novembre 1964

Arrêt de la Cour de Cassation, Civile 3, rendu le 25/03/2015, cassation (13-28137)

Vu l'article 675 du code civil ;

Attendu que l'un des voisins ne peut, sans le consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 11 mars 2013), que M. et Mme Y... ont fait édifier à la bordure de leur fonds et de celui de leur voisin, M. X..., un mur dans lequel ils ont intégré un dispositif d'ouverture consistant en deux châssis basculants et comportant une ventilation ; que M. X..., se fondant sur le caractère mitoyen de ce mur les a assignés en suppression de ce dispositif ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que le mur est mitoyen mais que l'installation de M. et Mme Y... garantit une discrétion suffisante ;

Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que l'installation constituée de châssis basculants réalisait une ouverture prohibée par l'article 675 du code civil, la cour d'appel a violé ce texte ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le moyen unique du pourvoi incident qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Par ces motifs

Casse et annule, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande de suppression d'ouvertures de M. X..., l'arrêt rendu le 11 mars 2013 entre les parties, par la cour d'appel de Riom ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Riom autrement composée ;

M. Terrier, Président

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