Jurisprudence commentée

La clause de réception tacite et sans réserve de l'ouvrage est abusive !

Le 12/05/2015, par Juliette Balatre, dans Civil / Contrat & Responsabilité.

Vos réactions...

   

Est réputée non écrite la clause selon laquelle la prise de possession de l'ouvrage avant la rédaction du procès verbal de réception entraîne la réception tacite et sans réserve, et l'exigibilité des sommes restant dues.

Selon un Arrêt de cassation sans renvoi de la Cour de Cassation rendu le 06/05/2015, la clause du contrat de construction selon laquelle "toute prise de possession ou emménagement avant la rédaction du procès-verbal de réception signé par le maître de l'ouvrage et le maître de l'oeuvre, entraîne de fait la réception de la maison sans réserve" est abusive et doit être réputée non écrite, dans la mesure où la réception d'un ouvrage suppose la volonté non équivoque du maître de l'ouvrage et que la seule prise de possession ne suffit pas à établir. Cette clause crée au détriment du non-professionnel un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, ayant pour effet annoncé de rendre exigibles les sommes restant dues.

Analyse de la décision de jurisprudence

La Cour de cassation a été récemment saisie d'une affaire relative à un contrat de construction de maison individuelle.

Le litige portait en partie sur une clause prévoyant que "toute prise de possession ou emménagement avant la rédaction du procès-verbal de réception signé par le maître de l'ouvrage et le maître de l'oeuvre, entraîne de fait la réception de la maison sans réserve et l'exigibilité de l'intégralité des sommes restant dues, sans contestation possible".

Le maître de l'ouvrage avait, après expertise, assigné la société de construction en paiement de sommes à titre de restitution et de frais de démolition reconstruction.

Ce que dit le droit

Selon le Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites (1) : il s'agit de la force obligatoire des contrats. Cela signifie tout simplement que ce qui est prévu par le contrat doit être respecté par chacune des parties, et c'est ce dont souhaitait se prévaloir la société de construction au sujet de la clause litigieuse.

Toutefois, si la liberté contractuelle est le principe, des exceptions viennent poser des limites à ce que peut prévoir ou non un contrat, et en particulier dans les contrats liant un professionnel à un non-professionnel. En effet, le non-professionnel bénéficie d'une protection plus étendue, puisqu'on considère qu'il s'agit d'une partie moins avertie.

Ainsi, les consommateurs ayant signé un contrat avec un professionnel peuvent se prévaloir de la protection contre les clauses abusives (2). Les clauses qui créent au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat se voient sanctionnées, et peuvent être considérées par le juge comme étant réputées non écrites : elles ne trouvent pas à s'appliquer, mais le reste du contrat reste valable dans toutes ses dispositions.

En outre, le Code de la construction prévoit la possibilité pour le maître de l'ouvrage de dénoncer, dans les 8 jours qui suivent la remise des clés consécutives à la réception, les vices apparents qui n'avaient pas été signalés lors de la réception afin qu'il y soit remédié dans le cadre de l'exécution du contrat (3).

La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserve (4). La réception des travaux est le point de départ des responsabilités et garanties légales (garantie de parfait achèvement, garantie de bon fonctionnement, garantie décennale). En principe, lors de la réception de l'ouvrage, le maître de l'ouvrage peut consigner une partie du prix lorsque des réserves sont faites (5).

Ce qu'ont décidé les juges

La Cour d'appel de Montpellier avait estimé que la clause du contrat selon laquelle "toute prise de possession ou emménagement avant la rédaction du procès-verbal de réception signé par le maître de l'ouvrage et le maître de l'oeuvre, entraîne de fait la réception de la maison sans réserve et l'exigibilité de l'intégralité des sommes restant dues, sans contestation possible" était abusive et devait être réputée non écrite.

La société de construction s'est alors pourvue en cassation. Elle estimait en effet que :

  • la clause d'un contrat de construction de maison individuelle par laquelle les parties ont prévu que toute prise de possession ou emménagement avant avant la rédaction contradictoire du procès-verbal de réception valait réception tacite et sans réserve de la maison était valable et licite ;

  • la clause litigieuse qui prévoyait une réception tacite et sans réserve n'interdisait pas au maître de l'ouvrage de dénoncer dans les 8 jours de la prise de possession les désordres apparents non signalés lors de la réception, comme la loi le prévoit ;

  • que le maître de l'ouvrage pouvait donc par courrier recommandé avec accusé de réception dénoncer les éventuels vices, afin qu'il y soit remédié ;

  • la clause n'est donc pas abusive et ne doit pas être réputée non écrite.

La Haute juridiction prend pourtant le parti de confirmer la décision des juges d'appel sur ce point : elle relève en effet que :

  • cette clause assimile laprise de possession à une réception de fait et sans réserve ;

  • la réception suppose la volonté non équivoque du maître de recevoir l'ouvrage ;

  • la seule prise de possession ne suffit pas à établir cette volonté non équivoque ;

  • la clause a pour effet annoncé de rendre immédiatement exigibles les sommes restant dues ;

  • elle a été insérée dans un contrat conclu entre un professionnel et un non-professionnel, et crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties ;

  • elle doit donc être considérée comme étant abusive, et non écrite.

Le contrat de construction conclu entre un professionnel et un consommateur ne peut donc pas contenir de clause prévoyant une réception tacite et sans réserve de l'ouvrage par la simple prise de possession du maître de l'ouvrage, rendant exigibles les sommes restant dues. Dans le cas contraire, cette clause est réputée non écrite.

Sources :

(1) Article 1134 du Code civil
(2) Article L132-1 du Code de la consommation
(3) Article L231-8 du Code de la construction et de l'habitation
(4) Article 1792-6 du Code civil
(5) Article L231-3 du Code de la construction et de l'habitation

Arrêt de la Cour de Cassation, Civile 3, rendu le 06/05/2015, cassation sans renvoi (13-24947)

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 27 juin 2013), que M. et Mme X... et la société AST ont conclu un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans ; que l'article 12 des conditions particulières de ce contrat prévoyait que "toute prise de possession ou emménagement avant la rédaction du procès-verbal de réception signé par le maître de l'ouvrage et le maître de l'oeuvre, entraîne de fait la réception de la maison sans réserve et l'exigibilité de l'intégralité des sommes restant dues, sans contestation possible" ; que M. et Mme X... ont, après expertise, assigné la société AST en paiement de sommes à titre de restitution, au titre des frais de démolition reconstruction et des pénalités de retard, et à titre subsidiaire, pour voir constater l'exercice de leur droit de rétractation sur le fondement de l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation, et en paiement de sommes ;

Sur le second moyen :

Attendu que la société AST fait grief à l'arrêt de dire que la clause figurant à l'article 12 des conditions particulières du contrat de construction de maison individuelle doit être réputée non écrite et de la débouter de sa demande visant à voir constater la réception tacite de l'ouvrage par M. et Mme X..., alors, selon le moyen :

1 - que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi ; qu'est valable et licite la clause d'un contrat de construction de maison individuelle par laquelle les parties ont prévu que toute prise de possession ou emménagement avant la rédaction contradictoire du procès-verbal de réception valait réception tacite et sans réserve de la maison ; qu'en jugeant le contraire, après avoir exactement retenu la possibilité d'une réception tacite, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1792-6 du code civil ;

2 - que le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis des contrats qui lui sont soumis ; que l'article 12 des conditions particulières du contrat de construction de maison individuelle prévoit que "toute prise de possession ou emménagement avant la rédaction du procès-verbal de réception signé par le maître de l'ouvrage et le maître de l'oeuvre entraîne de fait la réception de la maison sans réserve et l'exigibilité de l'intégralité des sommes restant dues, sans contestation possible" ; que cette clause n'interdit pas au maître de l'ouvrage de dénoncer dans les huit jours de la prise de possession les désordres apparents non signalés au jour de cette prise de possession valant réception ; qu'en jugeant que cette clause impose au maître une définition extensive de la réception ayant pour effet annoncé de le priver du bénéfice du délai d'ordre public de huit jours pour dénoncer les désordres apparents non signalés au jour de la réception, pour déclarer cette clause non écrite, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis et a violé l'article 1134 du code civil ;

3 - que le maître de l'ouvrage peut, par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours qui suivent la réception, dénoncer les vices apparents qu'il n'avait pas signalés lors de celle-ci afin qu'il y soit remédié dans le cadre de l'exécution du contrat ; qu'ayant exactement constaté que ce délai de huit jours s'appliquait également en cas de réception tacite de l'ouvrage, à compter de celle-ci, la cour d'appel qui a cependant déclaré non écrite la clause des conditions particulières du contrat de construction définissant la prise de possession ou l'emménagement de la maison par le maître de l'ouvrage comme valant réception sans réserve au motif que cette clause aurait pour effet de priver le maître du bénéfice du délai d'ordre public de huit jours pour dénoncer les désordres apparents non signalés au jour de la réception, a violé l'article 1134 du code civil, ensemble l'article L231-8 du code de la construction et de l'habitation ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la clause litigieuse assimilait la prise de possession à une réception "de fait" et "sans réserve" alors que la réception suppose la volonté non équivoque du maître de recevoir l'ouvrage que la seule prise de possession ne suffit pas à établir, la cour d'appel a, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, retenu, à bon droit, que cette clause, qui, insérée dans un contrat conclu entre un professionnel et un non-professionnel, crée au détriment de ce dernier un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties puisqu'elle impose au maître de l'ouvrage une définition extensive de la réception, contraire à la loi, ayant pour effet annoncé de rendre immédiatement exigibles les sommes restant dues, devait être réputée non écrite ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

(...)

Par ces motifs

Casse et annule, mais seulement en ce qu'il constate l'anéantissement du contrat à la suite de la rétractation de M. et Mme X... et condamne la société AST à leur restituer les fonds reçus à concurrence de n... euros avec intérêts, l'arrêt rendu le 27 juin 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ;

M. Terrier, président

© 2015 Net-iris

   

Inscription JuriTravail Avocats

Commentaires et réactions :



-