Jurisprudence commentée

Révision triennale du bail commercial en renouvellement

Le 21/07/2015, par Chloé Vialle, dans Affaires / Commercial & Sociétés.

Vos réactions...

   

Le loyer en renouvellement d'un bail commercial ne peut être fixé en tenant compte des révisions triennales qui auraient pu intervenir.

Selon un Arrêt de cassation de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 01/07/2015, lorsqu'aucune demande de révision triennale du loyer n'a été formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée, le loyer en renouvellement d'un bail commercial ne peut être fixé en tenant compte de la révision triennale qui aurait pu intervenir.

Analyse de la décision de jurisprudence

Le propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail a assigné les preneurs en fixation du loyer du bail renouvelé. En effet, le propriétaire a constaté que les nouveaux aménagements du port touristique Corse à proximité duquel les locaux sont situés ont eu une incidence incontestable sur la fréquentation du commerce. Il exige par conséquent une fixation du loyer à sa valeur locative et non par rapport à l'indice de révision habituel.

La Cour d'appel a alors fixé le loyer à la valeur locative en retenant que :

  • "la modification des facteurs locaux de commercialité était notable" créant une incidence indéniable sur le commerce ;
  • et en tenant compte des révisions triennales qui auraient pu intervenir à compter de la date d'effet du bail renouvelé.

La Cour de cassation marque son désaccord sur le dernier point en jugeant que le loyer en renouvellement d'un bail commercial ne peut être fixé en tenant compte des révisions triennales qui auraient pu intervenir à compter de la date d'effet du bail renouvelé en l'absence de demande régulière de révision.

En effet, la Cour de cassation se base sur les articles L145-37 et R145-20 du Code de commerce pour fonder son jugement. Ainsi, "au motif qu'aucune demande de révision triennale du loyer n'avait été formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée", la fixation du loyer du bail commercial renouvelé ne peut en tenir compte a posteriori.

Il est donc important de suivre le formalisme requis en matière de demande de révision des loyers, en temps et en heure, soit à l'expiration de périodes de 3 ans pour les baux commerciaux classiques. Lors du renouvellement du bail, il est trop tard pour prendre en compte les révisions triennales qui n'ont pas été demandées jusque-là!

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 01/07/2015, cassation (14-13056)

Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Bastia, 30 octobre 2013), que Mme X..., veuve Y..., propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail, d'une part à M. Z..., d'autre part à la société La Maison du corail, a assigné les preneurs en fixation du loyer du bail renouvelé ; qu'en cours d'instance la Maison du corail a cédé son bail à M. et Mme Z... ; que Marie-Madeleine X..., veuve Y... étant décédée le 1er août 2011, ses ayant droits, Joseph Y... et Marie-Jeanne Y..., épouse A..., ont repris l'instance ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que depuis 1996 le port d'Ajaccio avait été aménagé pour recevoir davantage de bateaux de croisière, que le palais des congrès avait été implanté près de la gare maritime, que la zone piétonne, terminée en 2001, concernait principalement la rue Fesch, à l'angle de laquelle se situait le commerce considéré et relevé que l'incidence de ces aménagements sur la fréquentation de ce commerce était indéniable, la cour d'appel, qui a retenu par motifs adoptés que la modification des facteurs locaux de commercialité était notable, en a, à bon droit, déduit que le loyer devait être fixé à la valeur locative ;

Mais sur le second moyen :

Vu les articles L145-37 et R145-20 du code de commerce ;

Attendu que pour fixer le loyer du bail renouvelé au 3 mai 2005 selon la valeur locative, l'arrêt tient compte notamment des révisions triennales qui auraient pu intervenir les 3 mai 2008 et 3 mai 2011 ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations qu'aucune demande de révision triennale du loyer n'avait été formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Par ces motifs : Casse et annule sauf en ce qu'il a reçu la reprise d'instance des consorts Y... et dit qu'il y avait lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 octobre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ;
Remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bastia, autrement composée.

M. Terrier, président

© 2015 Net-iris

   

Inscription JuriTravail Avocats

Commentaires et réactions :




-