Jurisprudence commentée

Le propriétaire n'est pas responsable de la présence de squatters

Le 04/08/2015, par Chloé Vialle, dans Civil / Immobilier.

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Le bailleur n'est pas tenu d'indemniser le locataire qui a quitté le logement à cause de squatteurs présents dans le hall d'immeuble.

Selon un Arrêt de cassation partielle de la Chambre civile de la Cour de Cassation rendu le 23/06/2015, le trouble de jouissance résultant de la présence de squatters dans les parties communes de l'immeuble est sans lien contractuel avec le bailleur. Le bailleur n'est donc pas tenu de dédommager la locataire du trouble que des tiers avaient apporté par voie de fait à sa jouissance.

Analyse de la décision de jurisprudence

Une locataire a été contrainte de quitter son logement en raison de la présence de squatters dans les parties communes de l'immeuble. Elle a procédé à la résiliation de son contrat de bail d'habitation.

Elle a ensuite assigné son bailleur en responsabilité, dans le but d'obtenir réparation de son préjudice de jouissance et en restitution de son dépôt de garantie, en soutenant devant les tribunaux que le bailleur doit assurer à son locataire la jouissance paisible des parties communes.

A titre reconventionnel, le propriétaire a demandé la condamnation de la locataire à lui payer le coût de la remise en état de la porte d'entrée de l'appartement endommagée.

Le Tribunal d'instance a rejeté la demande de la locataire en estimant que le propriétaire n'est pas tenu de garantir le locataire du trouble que des tiers apportent à sa jouissance paisible du bien loué, en l'espèce des squatters.

Dans son arrêt du 23 juin 2015, la Cour de cassation confirme cette position. La responsabilité du propriétaire est donc écartée.

Effectivement, si le propriétaire doit garantir une jouissance paisible à son locataire, celui-ci n'est pas responsable des nuisances que des tiers "sans lien contractuel" peuvent causer au locataire.

Pour les dégradations commises par les squatters, la Cour de cassation se montre également protecteur pour les victimes d'un squattage : en vertu de l'article 1732 du code civil et de l'article 7c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut être responsable des dégradations ou des pertes s'il démontre qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

La Cour de cassation censure ainsi l'arrêt qui condamne la locataire au paiement d'une somme correspondant au coût de la porte sans avoir recherché si les dégradations étaient bien imputables à la locataire.

Pour conclure, le propriétaire ne peut être tenu pour responsable que des troubles provenant de personnes avec lesquelles il a des liens de droit. Par exemple, le bailleur doit indemniser le locataire s'il est victime de trouble provenant d'un autre locataire du bailleur, de colocataires, de personnes que le locataire a installées dans les lieux ou même du concierge de l'immeuble.

Du côté du locataire, celui-ci n'est plus tenu de répondre des dégradations ou des pertes survenant pendant le cours de son bail s'il prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Arrêt de la Cour de Cassation, Chambre civile, rendu le 23/06/2015, cassation partielle (14-13385)

Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance du Mans, 22 mai 2013), que Mme X... a pris à bail un logement appartenant à la société d'HLM des Marchés de l'Ouest (la Samo) ; que soutenant que la présence de squatters dans l'immeuble l'avait contrainte à quitter les lieux, elle a assigné la bailleresse en réparation d'un préjudice de jouissance et en restitution de son dépôt de garantie ; que la Samo a demandé, à titre reconventionnel, la condamnation de la locataire à lui payer le coût de la remise en état de la porte d'entrée de l'appartement ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que le trouble de jouissance résultait de la présence dans les parties communes de l'immeuble de squatters sans lien contractuel avec la bailleresse et exactement retenu que celle-ci n'était pas tenue de garantir la locataire du trouble que des tiers avaient apporté par voie de fait à sa jouissance, le tribunal d'instance en a déduit, à bon droit, sans être tenu de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que la demande d'indemnisation devait être rejetée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le premier moyen :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que pour condamner la locataire à payer les frais de remise en état de la porte d'entrée de son logement, le jugement retient que le preneur qui a pris possession d'une habitation dont la porte était en bon état, est tenu d'assurer les lieux afin de couvrir les risques pouvant survenir durant son occupation et de garantir une restitution de l'immeuble dans le même état à l'issue du bail et que, dans l'hypothèse où le contrat d'assurance souscrit ne couvrirait pas les risques, le locataire doit seul supporter les conséquences de cette négligence ;

Qu'en statuant ainsi, par un motif inopérant tenant à la nature de l'assurance de la locataire et sans répondre aux conclusions de celle-ci soutenant que la dégradation de la porte avait été causée par des squatters qui s'étaient introduits dans le hall de l'immeuble, de sorte qu'en application de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, elle n'était pas tenue de prendre en charge la réparation de ce dommage, le tribunal d'instance n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

Par ces motifs : Casse et annule, mais seulement en ce qu'il a condamné Mme X... à payer la somme de 713,04 euros, le jugement rendu le 22 mai 2013, entre les parties, par le tribunal d'instance du Mans ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de La Flèche.

M. Terrier, Président

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