Jurisprudence commentée

Renforcement de la responsabilité des diagnostiqueurs immobiliers

Le 12/08/2015, par Chloé Vialle, dans Civil / Contrat & Responsabilité.

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Le diagnostiqueur engage sa responsabilité et doit dédommager les propriétaires lorsqu'il n'a pas détecté la présence de termites dans un immeuble.

Selon un Arrêt de rejet de la Cour de Cassation rendu le 08/07/2015, le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente d'un immeuble garantit l'acquéreur contre le risque de présence de termites dans le bâtiment. La responsabilité du diagnostiqueur est engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art, et qu'il se révèle erroné. En conséquence, le diagnostiqueur doit indemniser les acquéreurs du coût des travaux de réparation.

Analyse de la décision de jurisprudence

Un couple de particuliers acquiert un bien immobilier. Lors de la promesse de vente, un "état parasitaire" est réalisé par une société de diagnostic immobilier. Ce document, annexé à l'acte de vente, mentionne des "traces de termites et d'insectes xylophages sans activité".

Une fois la vente conclue et à l'occasion de travaux, les acquéreurs constatent que la maison est infestée de termites et autres insectes à larves xylophages. Ils assignent alors en justice le professionnel qui a fourni l'état parasitaire erroné afin de le voir condamné à leur rembourser le coût des travaux de réparation des dégâts causés par les insectes.

La Cour de cassation, dans son arrêt du 8 juillet 2015, estime que l'état parasitaire, annexé à l'acte de vente, doit garantir l'acquéreur contre le risque de présence de termites et autres insectes xylophages. La responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque "le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art et qu'il se révèle erroné". Il doit donc indemniser les acquéreurs du coût des travaux de réparation des dégâts causés par les insectes.

Rappelons que la loi multiplie la production de documents et diagnostics obligatoires, dont le "diagnostic termite", qui doivent être remis à l'acquéreur avant toute vente immobilière, principalement dans le but d'informer le futur acquéreur de certains aspects du logement qu'il envisage d'acheter.

Le code de la construction et de l'habitation encadre strictement les obligations des diagnostiqueurs qui doivent présenter des "garanties de compétence, d'indépendance et d'impartialité, disposer d'une organisation et de moyens appropriés à l'exercice de leur mission et souscrire une assurance de responsabilité".

Dans l'esprit de la loi, la Cour de cassation s'inscrit dans un mouvement de renforcement de la sécurité des transactions immobilières et de la protection des acquéreurs.

Que la responsabilité contractuelle du diagnostiqueur soit mise en jeu n'est pas surprenante, car au sens des articles 1134 et 1147 du Code civil, le professionnel doit être condamné au paiement de dommages et intérêts à raison de l'inexécution de son obligation, en l'espèce, le rapport erroné.

En revanche, cet arrêt permet de clarifier l'étendue de la réparation lorsque la responsabilité est mise en jeu. Le diagnostiqueur fautif ne peut limiter sa réparation à la "perte de chance d'avoir acquis l'immeuble à un prix moindre". La Cour précise que ce dernier doit prendre à sa charge ou rembourser intégralement les travaux de réparation des dégâts causés par les nuisibles non détectés.

Arrêt de la Cour de Cassation, Mixte, rendu le 08/07/2015, rejet (13-26686)

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 26 septembre 2013), que M. et Mme X..., qui ont acquis de M. Z... un bien immobilier à usage d'habitation, ont eu communication, avant la vente, des états parasitaires établis par la société Hérault diagnostic immobilier (la société HDI) ; qu'ayant découvert, à l'occasion de travaux, un état avancé d'infestation de termites, M. et Mme X... ont, après expertise judiciaire, assigné en indemnisation de leurs préjudices M. Z..., la société Verdier et associés, agence immobilière par l'entremise de laquelle ils avaient acquis le bien, et la société MMA, assureur de responsabilité de la société HDI, entre-temps mise en liquidation judiciaire ;

Attendu que la société MMA fait grief à l'arrêt de la condamner à payer diverses sommes à M. et Mme X... en réparation de leurs préjudices matériels et de jouissance alors, selon le moyen, que les conséquences d'un manquement à un devoir d'information et de conseil ne peuvent s'analyser qu'en une perte de chance dès lors que la décision qu'aurait prise le créancier de l'obligation d'information et les avantages qu'il aurait pu obtenir, s'il avait été mieux informé, ne sont pas établis de manière certaine ; qu'en relevant pour condamner la société MMA à payer à M. et Mme X... le montant de l'intégralité des travaux de reprise des dégâts causés par l'attaque des termites dont la présence n'avait été décelée que partiellement par l'assuré de la société MMA, que si M. et Mme X... "avaient connu l'ampleur des dégâts causés par l'infestation des insectes xylophages, ils auraient négocié la vente avec leur vendeur en tenant compte du coût des travaux de réparations desdits dégâts" bien que de tels motifs ne soient pas de nature à établir que, mieux informés, M. et Mme X..., qui avaient déjà connaissance de la présence de termites, même s'ils ignoraient l'ampleur exacte de leur attaque, auraient pu obtenir du vendeur une diminution du prix équivalente au coût des travaux de réparation, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'il résulte de l'article L271-4 du code de la construction et de l'habitation que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente d'un immeuble garantit l'acquéreur contre le risque mentionné au 3° du deuxième alinéa du I de ce texte et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art, et qu'il se révèle erroné ; qu'ayant relevé que les investigations insuffisantes de la société HDI n'avaient pas permis que les acquéreurs soient informés de l'état véritable d'infestation parasitaire de l'immeuble et retenu que ceux-ci avaient été contraints de réaliser des travaux pour y remédier, la cour d'appel a déduit exactement de ces seuls motifs que les préjudices matériels et de jouissance subis par M. et Mme X... du fait de ce diagnostic erroné avaient un caractère certain et que la société MMA, assureur de la société HDI, leur devait sa garantie ; que le moyen n'est pas fondé ;

Par ces motifs: rejette le pourvoi.

M. Louvel, premier président

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