Jurisprudence commentée

Acquisition d'un lot privatif par le syndicat de copropriétaires

Le 23/10/2015, par Chloé Vialle, dans Civil / Immobilier.

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Aucune disposition ne s'oppose à ce qu'un syndicat de copropriétaires acquière par prescription trentenaire la propriété d'un lot.

Selon un Arrêt de cassation de la Chambre civile de la Cour de Cassation rendu le 08/10/2015, aucune disposition ne s'oppose à ce qu'un syndicat de copropriétaires acquière par prescription trentenaire la propriété d'un lot privatif. Pourtant, la Cour d'appel avait jugé le syndicat de copropriétaires ne pouvait acquérir par prescription une partie privative de l'un de ses membres car cela pouvait porter atteinte aux droits fondamentaux des copropriétaires.

Analyse de la décision de jurisprudence

Lorsqu'un des copropriétaires a vendu un lot correspondant à un garage, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, soutenant être devenu propriétaire de ce lot par prescription acquisitive (prescription trentenaire), l'a assigné en inopposabilité de la vente et restitution du lot.

En effet, ce lot servait de garage à vélos et était resté ouvert à tous les copropriétaires pendant plus de 30 ans. Le syndicat des copropriétaires affirmait donc que ce lot était devenu une partie commune.

Dans un premier temps, la cour d'appel a jugé que le syndicat ne pouvait pas acquérir par prescription acquisitive les parties privatives d'une copropriété, en se fondant sur la loi du 10 juillet 1965 organisant les règles de la copropriété qui interdit d'imposer à un copropriétaire la transformation d'une partie privative en partie commune. Selon la Cour d'appel, l'objet d'un syndicat de copropriétaires étant de conserver et d'administrer l'immeuble, celui-ci ne peut porter atteinte aux droits fondamentaux des copropriétaires.

La Cour de cassation a cependant cassé cet arrêt : selon elle, aucune disposition légale ne s'oppose à ce qu'un syndicat de copropriétaires puisse acquérir par prescription la propriété d'un lot. En effet, les articles 2272 et suivants du code civil prévoient que celui qui utilise, de bonne foi, un bien comme s'il en était le propriétaire, peut en devenir propriétaire par prescription acquisitive.

Pour conclure, une copropriété qui a la personnalité civile peut donc devenir propriétaire par prescription d'un lot à l'origine privatif qui serait laissé à la disposition de tous pendant plus de 30 ans.

Arrêt de la Cour de Cassation, Chambre civile, rendu le 08/10/2015, cassation (14-16071)

Sur le moyen unique :

Vu l'article 2272 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 4 février 2014), que M. X... était propriétaire d'un immeuble qu'il a divisé puis vendu par lots ; que, par acte du 19 septembre 2007, Monique Y... veuve X... et Mme X... ont vendu un lot de copropriété correspondant à un garage, à M. Z..., déjà propriétaire d'autres lots ; que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 3 cours Anatole France (le syndicat), se prévalant de l'acquisition du lot par prescription, a assigné M. Z... ainsi que Mmes Y... et X... en inopposabilité de la vente et restitution du lot ; que Monique Y... est décédée le 13 juin 2011 ;

Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt relève que la qualification de partie privative du garage n'est pas contestée et se trouve corroborée par le règlement de copropriété et qu'aucun vote n'a entériné un changement de destination du lot ou des modalités de jouissance de celui-ci et retient que l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 interdit d'imposer à un copropriétaire la transformation d'une partie privative en partie commune, fût-ce par le jeu de la prescription acquisitive et que, l'objet d'un syndicat de copropriétaires étant de conserver et d'administrer l'immeuble, celui-ci ne peut porter atteinte aux droits fondamentaux des copropriétaires et donc acquérir par prescription les parties privatives de l'un de ses membres ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'aucune disposition ne s'oppose à ce qu'un syndicat de copropriétaires acquière par prescription la propriété d'un lot, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Par ces motifs : casse et annule, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 février 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;

M. Chauvin, Président

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