Jurisprudence commentée

Obligation de conseil du maitre d'oeuvre sur le droit de propriété

Le 05/11/2015, par Chloé Vialle, dans Civil / Immobilier.

Vos réactions...

   

Manque à son obligation de conseil le maître d'oeuvre qui n'avertit pas son client des risques d'édifier une construction en violation des droits du propriétaire voisin.

Selon un Arrêt de rejet de la Chambre civile de la Cour de Cassation rendu le 15/10/2015, manque à son obligation de conseil le maître d'oeuvre qui, avant d'exécuter les travaux, n'attire pas l'attention du maître de l'ouvrage sur les risques d'édifier une construction en violation des droits du propriétaire du fonds voisin.

Analyse de la décision de jurisprudence

Souhaitant réaliser une extension de sa maison, une propriétaire Madame A., a confié les travaux à un groupement d'entreprises (GIE). Au cours de ces travaux, les propriétaires du terrain voisin ont assigné leur voisine en démolition du bâtiment et paiement pour violation des droits de propriété de leur fonds. En effet, l'édifice en construction prenait appui sur leur mur privatif. Madame A. a appelé en garantie le notaire ayant procédé à la vente de sa maison et le maître d'oeuvre, le GIE.

Devant la cour d'appel, le notaire et le GIE ont été condamnés solidairement à garantir Madame A. de toutes les condamnations prononcées et à lui verser des dommages-intérêts, au motif qu'il appartenait au GIE de vérifier si la construction était conforme aux obligations conventionnelles afférentes à l'immeuble. De plus, la cour d'appel reprochait au GIE d'avoir omis, avant les travaux, de consulter le titre de propriété de leur cliente Madame A. ou d'en tirer les conséquences, manquant ainsi à son devoir de conseil en n'attirant pas l'attention du maître de l'ouvrage sur le risque d'édifier une construction sur cette parcelle.

Le GIE s'est alors pourvu en cassation, soutenant qu'en tant que maître d'oeuvre, il n'est pas tenu, sauf conventions spéciales, de vérifier les titres de son client et que l'acte d'acquisition contenait des clauses relatives aux servitudes qui étaient rédigées de manière contradictoire et de nature à ne pas permettre à l'acquéreur d'être clairement informé sur ses obligations vis-à-vis du fond voisin.

Dans son arrêt du 15 octobre 2015, la Cour de cassation ne retient pas cet argumentaire et approuve la position de la cour d'appel : constatant que l'extension prenait appui sur un mur privatif contenant des ouvertures obturées par des parpaings, si le maître d'oeuvre et le notaire avaient consulté l'acte de propriété, ils auraient pu conseiller utilement le maître d'ouvrage sur les droits du propriétaire du fonds voisin. Le maître d'oeuvre, en qualité de professionnel, a manqué à son obligation de conseil.

Vous avez fait appel à un artisan pour des travaux chez vous, mais le chantier a pris beaucoup de retard ou vous avez constaté des malfaçons... ?
>>> Des recours sont possibles, mettez en demeure l'artisan afin qu'il répare ou rembourse les dégâts.

Arrêt de la Cour de Cassation, Chambre civile, rendu le 15/10/2015, rejet (14-24553)

Donne acte au Groupement des entreprises du bâtiment de la région de Châteaubourg du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. et Mme X... ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 20 mai 2014), que, par acte dressé par M. Y..., notaire, Mme Z... a vendu à Mme A... un immeuble situé sur un terrain voisin de la parcelle appartenant à M. et Mme X... ; que Mme A..., souhaitant réaliser une extension de sa maison, a confié les travaux au Groupement des entreprises du Bâtiment de la région de Châteaubourg (le GIE) ; qu'en cours de travaux, M. et Mme X... ont assigné Mme A... en démolition du bâtiment en cours de construction et paiement de sommes, que Mme A... a appelé en garantie la société civile professionnelle Y...- Aude de B...-C... (la SCP) et le GIE ;

Attendu que le GIE fait grief à l'arrêt de le condamner, in solidum avec la SCP, à garantir Mme A... des condamnations prononcées à son encontre et à lui payer diverses sommes, alors, selon le moyen :

1°/ que le maître d'oeuvre n'est pas tenu, sauf conventions spéciales, de vérifier les titres de son client ; que dès lors, en affirmant qu'en sa qualité de professionnel, il appartenait à la société GEB de vérifier si la construction était conforme avec les obligations conventionnelles afférentes à l'immeuble, qu'avant d'exécuter les travaux, elle avait omis de consulter le titre de propriété de Mme A... ou d'en tirer les conséquences et avait ainsi manqué à son obligation de conseil en n'attirant pas l'attention du maître de l'ouvrage sur le risque d'édifier une construction en violation des droits immobiliers du fonds voisin, pour condamner la société GEB à garantir Mme A... de toutes les condamnations prononcées contre elle, y compris les frais de démolition de l'extension, et à lui verser 35 338, 86 euros de dommages-intérêts, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

2°/ qu'en toute hypothèse, l'arrêt attaqué a retenu que l'acte d'acquisition de Mme A... du 8 septembre 2009 contenait des clauses relatives aux servitudes rédigées de manière contradictoire et de nature à ne pas permettre à l'acquéreur d'être clairement informé sur ses obligations vis-à-vis du fonds voisin ; qu'il en résultait une information ambiguë pour Mme A... sur les servitudes conventionnelles grevant son fonds ; que dès lors, en reprochant ensuite à la société GEB, avant d'exécuter les travaux, d'avoir omis de consulter le titre de propriété de Mme A... ou d'en tirer les conséquences, et de ne pas avoir attiré son attention sur le risque d'édifier une construction en violation des droits immobiliers du fonds voisin, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l'article 1147 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que, lors des travaux, il avait été pris appui sur un mur privatif contenant des ouvertures obturées par des parpaings et relevé qu'il était manifeste qu'avant d'exécuter les travaux le GIE avait omis de consulter le titre de propriété de Mme A... ou d'en tirer les conséquences, la cour d'appel a pu en déduire qu'il avait manqué à son obligation de conseil en n'attirant pas l'attention du maître de l'ouvrage sur les risques d'édifier une construction en violation des droits du propriétaire du fonds voisin ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Par ces motifs : rejette pourvoi ;

M. Chauvin, Président

© 2015 Net-iris

   

Inscription JuriTravail Avocats

Pour approfondir ce sujet :

 Information de veille juridique


Commentaires et réactions :



-