Jurisprudence commentée

Nullité du congé seulement si le locataire connaît un préjudice

Le 07/12/2015, par Chloé Vialle, dans Civil / Immobilier.

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Le congé avec offre de vente qui inclut une commission d'agence n'est pas valable. Cependant pour sa nullité soit prononcée, le locataire doit apporter la preuve d'un grief.

Selon un Arrêt de rejet de la Chambre civile de la Cour de Cassation rendu le 08/10/2015, le locataire, titulaire d'un droit de préemption, qui accepte l'offre de vente du bien qu'il habite ne peut se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien. En revanche, le prononcé de la nullité du congé suppose, en application de l'article 114 du code de procédure civile, la preuve d'un grief : l'intégration de la commission dans le prix demandé n'a eu aucune incidence sur l'exercice du droit de préemption du locataire qui n'a donc subi aucun préjudice. La demande d'annulation du congé doit être rejetée.

Analyse de la décision de jurisprudence

Les propriétaires d'un logement donné à bail ont délivré aux locataires un congé avec offre de vente au prix de 190.000 euros frais d'agence inclus. Les locataires ont, dans un premier temps accepté cette offre. Puis, après avoir constaté que l'offre de vente incluait une commission d'agence, ils ont proposé d'acquérir le bien au prix de 140.000 euros (commission d'agence exclue). Les propriétaires ont refusé cette proposition et les ont, à l'issue du congé, assignés en validation du congé et en expulsion.

Les locataires ont alors invoqué la nullité du congé au motif qu'il incluait une commission d'agence. Malgré l'argument, la Cour d'appel d'Aix-en-Provence a validé le congé et ordonné l'expulsion des locataires. Ces derniers se sont alors pourvus en cassation.

La Cour de cassation, dans son arrêt du 8 octobre 2015, approuve la décision des juges d'appel et fait droit à la demande des propriétaires. Selon la Cour, si le locataire, titulaire d'un droit de préemption, accepte l'offre de vente du bien qu'il habite ne peut se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien. En revanche, le prononcé de la nullité du congé suppose, en application de l'article 114 du code de procédure civile, la preuve d'un grief. Or, l'intégration de la commission dans le prix demandé n'a eu aucune incidence sur l'exercice du droit de préemption des locataires qui n'ont subi aucun préjudice. La demande d'annulation du congé doit donc être rejetée.

Dans sa jurisprudence antérieure (1), la Cour de cassation avait estimé que l'agent immobilier n'a droit à aucune rémunération lorsque celui qui se porte acquéreur du bien immobilier est un locataire bénéficiaire du droit de préemption. En effet, l'offre de vente acceptée par le locataire, exerçant son droit de préemption, ne peut être assimilée à la présentation d'un acquéreur qui seule ouvre à l'agent immobilier le droit au paiement d'une commission, de sorte que le locataire n'a pas à payer cette commission.

La Cour de cassation vient préciser sa position : les locataires qui ont accepté l'offre de vente à 190.000 euros en étant avertis que celle-ci incluait les frais d'agence, ne peuvent, a posteriori, se rétracter et proposer un prix inférieur. La preuve d'un quelconque grief n'étant rapportée, la nullité du congé ne peut être prononcée.

>> Consultez le dossier : Louer un bien et gérer les relations avec le locataire

Source : (1) Cass. 3ème civ, 3 juillet 2013, 12-19442

Arrêt de la Cour de Cassation, Chambre civile, rendu le 08/10/2015, rejet (14-20666)

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 novembre 2013), que M. X... et Mme Y... (les consorts X...), propriétaires d'un logement donné à bail à M. et Mme Z..., leur ont délivré un congé avec offre de vente au prix de 190.000 euros frais d'agence inclus ; que M. et Mme Z... ont initialement accepté cette offre puis proposé d'acquérir le bien au prix de 140.000 euros ; que les consorts X... ont refusé cette proposition et les ont, à l'issue du congé, assignés en validation du congé et en expulsion ;

Attendu que M. et Mme Z... font grief à l'arrêt de valider le congé et d'ordonner leur expulsion, alors, selon le moyen :

1°/ que le locataire titulaire d'un droit de préemption acceptant l'offre de vente du bien qu'il habite qui n'a pas à être présenté par l'agent immobilier, mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que les bailleurs ont fait signifier le 11 mars 2011 à leur locataire un congé avec offre de vente pour le prix de 190 000 euros, frais d'agence inclus ; qu'en refusant de prononcer la nullité de ce congé, la cour d'appel a violé l'article 15-II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

2°/ que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; le congé vaut offre de vente au profit du locataire ; d'où il suit que le congé avec offre de vente incluant une commission d'agence dont le locataire ne peut se voir imposer le paiement est entaché d'une nullité de fond sans que le locataire ait à justifier d'un grief que lui causerait cette irrégularité ; qu'en écartant la nullité du congé irrégulier, au motif que l'intégration de la commission dans le prix demandé n'a eu aucune incidence sur l'exercice du droit de préemption pour les locataires, a violé l'article 15-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et l'article 114 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant exactement retenu que si le locataire, titulaire d'un droit de préemption, qui accepte l'offre de vente du bien qu'il habite ne peut se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien, le prononcé de la nullité du congé suppose, en application de l'article 114 du code de procédure civile, la preuve d'un grief, et souverainement retenu que l'intégration de la commission dans le prix demandé n'avait eu aucune incidence sur l'exercice du droit de préemption par M. et Mme Z... qui n'avaient subi aucun préjudice, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la demande d'annulation du congé devait être rejetée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Par ces motifs : rejette le pourvoi.

M. Chauvin, Président

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