Jurisprudence commentée

Locataire : pas d'obligation d'entretien pour un logement vétuste

Le 14/12/2015, par Chloé Vialle, dans Civil / Immobilier.

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Ont subi un préjudice de jouissance les locataires qui ont habité et travaillé dans un immeuble vétuste, humide et dont la chaudière et l'installation électrique sont défectueuses.

Selon un Arrêt de cassation partielle de la Chambre civile de la Cour de Cassation rendu le 05/11/2015, l'état de vétusté de l'immeuble rend impossible l'exécution par les locataires de leur obligation d'entretien. Par ailleurs, les locataires qui ont vécu et travaillé pendant plusieurs années dans un immeuble vétuste et humide dont la chaudière devait être remplacée et l'installation électrique entièrement refaite, ont subi un préjudice de jouissance entièrement imputable au bailleur.

Analyse de la décision de jurisprudence

Un propriétaire qui a donné à bail une maison à usage mixte d'habitation et professionnel assigne le couple de locataires en paiement de diverses sommes, notamment au titre de réparations locatives.

Les époux locataires entendent bien se défendre sur ce point : compte tenu de la vétusté de l'immeuble, ceux-ci soutiennent qu'il leur était impossible de l'entretenir correctement. Par voie reconventionnelle, ils sollicitent alors des dommages-intérêts pour préjudice de jouissance.

La Cour d'appel soutient l'argument des locataires. En effet, il ne peut leur être reproché le fait que le manque d'entretien a aggravé cette vétusté alors qu'il appartient au propriétaire de réaliser les travaux de nature à y remédier. Par ailleurs, les juges constatent que les locataires étaient contraint de vivre et de travailler, depuis plusieurs années, dans un immeuble vétuste et humide dont la chaudière devait être remplacée et l'installation électrique entièrement refaite. Le préjudice de jouissance subi par les locataires et entièrement imputable au bailleur est reconnu par les juges de fonds qui en fixe souverainement le montant.

La Cour de cassation, dans son arrêt du 5 novembre 2015, affirme la position de la Cour d'appel : un bailleur ne peut reprocher à ses locataires de ne pas avoir procédé aux réparations locatives si l'immeuble est vétuste. En s'abstenant de réaliser des travaux et de proposer aux locataires des installations en bon état, c'est le bailleur qui se rend responsable de l'aggravation de la vétusté de l'immeuble, et non pas les locataires. Le propriétaire bailleur est alors condamné à verser aux locataires la somme de 24.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi durant plusieurs années malgré les demandes des locataires.

Pour résumer, alors même que les travaux en cause sont normalement à la charge du locataire pendant la durée du bail, les réparations ne peuvent être exigées par le bailleur si ce dernier propose à la location un bien en très mauvais état.

Arrêt de la Cour de Cassation, Chambre civile, rendu le 05/11/2015, cassation partielle (14-23693)

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 7 mai 2014), que, par acte du 24 janvier 1978, Mme X..., aux droits de laquelle se trouve M. Y..., a donné à bail à M. et Mme Z... une maison à usage mixte d'habitation et professionnel ; qu'un arrêt irrévocable du 27 janvier 1989 a dit que ce bail était soumis à la loi du 1er septembre 1948 ; que M. Y... a assigné M. et Mme Z... en paiement de diverses sommes au titre d'un rappel d'indexation de loyer, d'une majoration du loyer pour défaut d'occupation suffisante, de réparations locatives et du remboursement de primes d'assurance incendie ; que M. et Mme Z... ont sollicité, par voie reconventionnelle, des dommages-intérêts pour préjudice de jouissance ;

Sur le premier moyen du pourvoi incident, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il était impossible aux locataires d'entretenir correctement un immeuble vétuste et qu'il ne pouvait leur être reproché le fait que ce manque d'entretien avait aggravé cette vétusté alors qu'il appartenait au propriétaire de réaliser les travaux de nature à y remédier, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les conclusions de l'expert, a pu en déduire que la demande du bailleur au titre des réparations locatives n'était pas fondée et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi incident, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu que l'état de vétusté de l'immeuble rendait impossible l'exécution par les locataires de leur obligation d'entretien et constaté que ceux-ci avaient vécu et travaillé pendant plusieurs années dans un immeuble vétuste et humide dont la chaudière devait être remplacée et l'installation électrique entièrement refaite, la cour d'appel a pu en déduire que les preneurs avaient subi un préjudice de jouissance entièrement imputable au bailleur dont elle a souverainement fixé le montant ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le troisième moyen du pourvoi incident qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur le premier moyen du pourvoi principal :

Vu les articles 27, 30 et 31 de la loi du 1er septembre 1948, ensemble le décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 ;

Attendu que la valeur locative d'un local est égale au produit de la surface corrigée, telle qu'elle résulte de l'article 28, par le prix de base du mètre carré de chacune des catégories de logements prévues à l'article 30 ; que le prix de base du mètre carré applicable chaque année au 1er juillet est déterminé par décret pour les différentes catégories de logements en fonction de la qualité de leur construction et, le cas échéant, suivant la localité dans laquelle ils sont situés ; qu'à compter du 1er juillet 1965, le loyer est majoré chaque année d'une fraction du loyer applicable au cours du dernier mois de la période précédente ;

Attendu que, pour accueillir la demande de rappel de loyer, l'arrêt retient que la clause d'indexation annuelle sur l'indice de la construction insérée dans le bail est sans aucun rapport avec le mécanisme de révision du loyer prévu par l'article 32 bis de la loi du 1er septembre 1948 en cas de modification des éléments ayant servi de base à la détermination du loyer ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le loyer devait être fixé selon les règles d'ordre public prévues par la loi du 1er septembre 1948 qui sont exclusives de l'application d'une clause conventionnelle d'indexation, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et sur le second moyen du pourvoi principal :

Vu les articles 27, alinéa 5, de la loi du 1er septembre 1948, R. 641-4 du code de la construction et de l'habitation et 2 du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 ;

Attendu que, pour accueillir la demande de majoration de loyer, l'arrêt retient que doit être considéré comme insuffisamment occupé le logement comportant un nombre de pièces habitables, non compris la cuisine et les pièces à usage professionnel, supérieur de plus de deux au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale et que tel est bien le cas en l'espèce dès lors que M. et Mme Z... occupent à deux le logement qui comprend, en dehors de la cuisine et du cabinet médical, un salon séjour, trois chambres, une petite pièce de 8 m² et une salle de bains, soit effectivement plus de quatre pièces ;

Qu'en statuant ainsi, sans indiquer les pièces qu'elle retenait comme habitables, la cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, n'a pas donné de base légale à sa décision ;

Par ces motifs : casse et annule, mais seulement en ce qu'il a condamné M. et Mme Z... à payer à M. Y... la somme de 40 344,46 euros au titre de l'indexation des loyers pour la période du 1er février 2004 au 31 mars 2014 et la somme de 56 051 euros au titre de la majoration de loyers du 1er février 2004 au 30 novembre 2013, l'arrêt rendu le 7 mai 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;

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