Jurisprudence commentée

Le loyer n'est pas dû en cas de logement indécent

Le 18/01/2016, par Chloé Vialle, dans Civil / Immobilier.

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Le bailleur qui délivre un logement indécent ne respecte pas son obligation de délivrance et ne peut prétendre au paiement d'un loyer qui ne serait pas causé.

Selon un Arrêt de cassation partielle de la Chambre civile de la Cour de Cassation rendu le 17/12/2015, le bailleur qui délivre un logement indécent, déclaré inhabitable en raison de sa surface, ne respecte pas son obligation de délivrance. Il ne peut alors prétendre au paiement d'un loyer qui ne serait pas causé.

Analyse de la décision de jurisprudence

Le propriétaire d'un local à usage d'habitation donné à bail meublé délivre à son locataire un commandement visant la clause résolutoire stipulée dans le contrat puis l'assigne en acquisition de cette clause et en expulsion.

Le locataire, soutenant que ce local n'est pas conforme aux critères d'un logement décent, sollicite reconventionnellement le remboursement des loyers versés, l'indemnisation de son préjudice et son relogement par le bailleur en application de la procédure d'interdiction d'habiter.

La Cour d'appel appuie son raisonnement sur :

  • l'article 27-2 du règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine qui dispose que "tout logement doit comprendre une pièce de 9 mètres carrés au moins, cette superficie étant calculée sans prise en compte des salles de bains ou de toilette et des parties formant dégagement ou cul-de-sac d'une largeur inférieure à 2 mètres" ;
  • le rapport du service "Hygiène Sécurité Prétention" de la commune de Clichy ; le diagnostic de mesure effectué le 14 avril 2011 à la demande du bailleur et le certificat de mesurage de lot de copropriété du 13 mai 2013 : le logement loué a une surface inférieure à 9 mètres carrés, plus exactement 8, 70 mètres carrés, surface dont doit en outre être déduite celle du bac à douche installé dans un coin de la pièce et que ce logement ne répond donc pas aux règles d'habitabilité prévues par la loi.

Se fondant sur ces dispositions, compatibles avec celles du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent (qui n'a pas abrogé le règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine et plus rigoureuses que celles-ci), la Cour d'appel retient que le propriétaire a manqué à ses obligations. N'ayant pas respecté son obligation de délivrer un logement décent, la cour d'appel estime que le locataire était en droit de suspendre le paiement des loyers.

La Cour de cassation confirme ensuite la position de la Cour d'appel : le bailleur qui délivre un logement indécent ne respecte pas son obligation de délivrance et ne peut, par conséquent, prétendre au paiement d'un loyer qui ne serait pas causé.

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Qu'est-ce qu'un logement décent ?

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (1) prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Les caractéristiques du logement décent ont été fixées par le décret du 30 janvier 2002 (2). Le logement doit ainsi satisfaire à des exigences concernant :

  • la sécurité physique des locataires ;
  • leur santé ;
  • leur confort.

En cas de non-respect de ces caractéristiques de décence, le locataire dispose de recours pour obliger le propriétaire à engager des travaux.

Notons par ailleurs qu'un logement indécent ne peut permettre au locataire d'obtenir les allocations logement auxquelles il pourrait normalement avoir le droit.

La surface habitable

Pour être jugé décent en raison de sa surface (2), le logement doit disposer au moins d'une pièce principale ayant :

  • soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres ;
  • soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R111-2 du code de la construction et de l'habitation.

Sources :
(1) Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
(2) Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains

Arrêt de la Cour de Cassation, Chambre civile, rendu le 17/12/2015, cassation partielle (14-22754)

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 6 mai 2014), que M. X..., propriétaire d'un local à usage d'habitation donné à bail meublé à M. Y..., lui a délivré un commandement visant la clause résolutoire stipulée dans le contrat puis l'a assigné en acquisition de cette clause et en expulsion ; que le preneur, soutenant que ce local n'était pas conforme aux critères d'un logement décent, a sollicité reconventionnellement le remboursement des loyers versés, l'indemnisation de son préjudice et son relogement par le bailleur en application de la procédure d'interdiction d'habiter ;

Sur le premier moyen :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes et de le condamner à restituer à M. Y... la somme de 3.510 euros, alors, selon le moyen :

1°/ que c'est au locataire, qui prétend que son logement ne dispose pas d'un volume habitable supérieur à 20 mètres cubes d'en rapporter la preuve ; qu'en faisant peser sur le bailleur la charge de la preuve de ce que le logement loué n'a pas un volume habitable inférieur à 20 mètres cubes, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé l'article 1315 du code civil ;

2°/ qu'en toute hypothèse, l'article R111-2, alinéa 2 et 3 du code de la construction et de l'habitation qui définit les modalités de calcul du volume habitable ne prévoit pas qu'il y a lieu d'exclure, de la surface habitable, la surface au sol du bac de douche ; qu'en estimant que le bailleur n'aurait pas justifié que son logement était habitable au regard des dispositions de l'article 4 du décret du 30 janvier 2002, au motif qu'il ne ressortirait "pas du rapport de mesurage du lot de copropriété qu'il avait produit que la surface du bac à douche ait été déduite de la surface au sol, rendant, de ce fait, la preuve du volume exact de ce logement impossible à vérifier", la cour d'appel a violé l'article 4 du décret du 30 janvier 2002, ensemble l'article R111-2, alinéa 2 et 3 du code de la construction et de l'habitation ;

Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que l'article 27-2 du règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine dispose que "tout logement doit comprendre une pièce de 9 mètres carrés au moins, cette superficie étant calculée sans prise en compte des salles de bains ou de toilette et des parties formant dégagement ou cul-de-sac d'une largeur inférieure à 2 mètres "et retenu qu'il résultait du rapport du service" Hygiène Sécurité Prétention" de la commune de Clichy, du diagnostic de mesure effectué le 14 avril 2011 à la demande du bailleur et du certificat de mesurage de lot de copropriété du 13 mai 2013, que le logement loué avait une surface inférieure à 9 mètres carrés, plus exactement 8, 70 mètres carrés, surface dont devait en outre être déduite celle du bac à douche installé dans un coin de la pièce et que ce logement ne répondait donc pas aux règles d'habitabilité prévues par la loi, la cour d'appel, qui a, à bon droit, fait application des dispositions du règlement sanitaire précité, non incompatibles avec celles du décret du 30 janvier 2002 qui ne l'a pas abrogé et plus rigoureuses que celles-ci, en a exactement déduit, abstraction faite d'un motif surabondant relatif au calcul du volume habitable, que M. X... avait manqué à ses obligations ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que le logement loué avait une surface inférieure à 9 mètres carrés et ne répondait pas aux règles d'habitabilité prévues par la loi et que M. X... n'avait pas respecté son obligation de délivrer un logement décent, la cour d'appel, procédant à la recherche prétendument omise, a souverainement retenu que ce manquement autorisait le locataire à suspendre le paiement des loyers et a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le troisième moyen :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour rejeter les demandes de M. X..., l'arrêt retient qu'il ne justifie pas que son logement était habitable, que le bailleur qui délivre un logement indécent ne respecte pas son obligation de délivrance de sorte qu'il ne peut prétendre au paiement d'un loyer qui ne serait pas causé, que tel est manifestement le cas en l'espèce et que M. X... doit en conséquence être débouté de l'ensemble de ses demandes ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. X... qui demandait, dans l'hypothèse où le logement serait déclaré inhabitable en raison de sa surface, l'expulsion de M. Y... pour disparition de l'obligation de payer un loyer en contrepartie de l'occupation des lieux, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

Par ces motifs : casse et annule, sauf en ce qu'il a débouté M. X... de sa demande en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, en paiement des loyers et de dommages et intérêts, condamné M. X... à payer à M. Y... une somme de 3.510 euros au titre de la restitution des loyers perçus depuis le début du bail et rejeté les demandes de relogement, d'indemnité et de dommages et intérêts formées par M. Y..., l'arrêt rendu le 6 mai 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée

M. Chauvin, Président

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