Jurisprudence commentée

Décote de l'évaluation fiscale de l'immeuble en indivision

Le 21/03/2016, par Carole Girard-Oppici, dans Fiscal / Fiscalité des particuliers.

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La valeur des droits d'un bien immobilier à retenir pour l'ISF, dû par un contribuable indivisaire, est inférieure à celle résultant du simple calcul de sa quote-part sur la valeur totale de l'immeuble.

Selon un Arrêt de rejet de la Chambre commerciale de la Cour de cassation rendu le 16/02/2016, lorsqu'il n'existe pas d'éléments de comparaison tirés de la cession de biens immobiliers intrinsèquement similaires à proximité, l'administration peut retenir 3 termes de comparaison correspondant à la cession similaire de grandes propriétés de caractère avec maison de gardien, piscine et tennis situées dans la même région et détenues en indivision et appliquer une décote de 20%.

Analyse de la décision de jurisprudence

Lors du calcul de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF), les biens immobiliers possédés par le contribuable sont, en principe, évalués par eux, en fonction de la valeur vénale du bien, c'est-à-dire "le prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande compte tenu des données du marché et des particularités physiques, juridiques et économiques du bien". Le ministère des finances propose d'ailleurs des outils pour aider les particuliers dans cette évaluation.

La loi, comme la jurisprudence admettent que dans ce calcul fiscal de la valeur d'une propriété, une dépréciation soit appliquée. Tel est le cas des biens détenus en indivision, appartenant à plusieurs contribuables. Dans ce cas, la valeur vénale des droits indivis est spécifique. Cette valeur ne se confond pas avec la quote-part de la valeur vénale totale qu'aurait le bien s'il appartenait à un seul propriétaire.

Les contrôleurs du fisc peuvent contester la valeur déclarée par le contribuable. Dans ce cas, ils ont l'obligation de fonder leur propre évaluation sur "des éléments de comparaison tirés de la cession de biens intrinsèquement similaires". Lorsqu'il n'existe pas de biens similaires ou que le marché immobilier pour ce type de bien est inexistant, ils peuvent déroger à cette méthode d'évaluation. Dans l'arrêt rendu par la Cour de cassation en février 2016, les juges reconnaissent la validité de l'évaluation retenue par l'administration dans le cas où les droits indivis à évaluer portent sur une propriété exceptionnelle de la côte d'azur, d'une superficie de plus de 37.000 m2, supportant trois constructions de belle qualité architecturale avec piscine et court de tennis et bénéficiant d'un emplacement privilégié avec vue sur toute la ville et la baie de Nice. Etant donné qu'il n'existe pas d'exemples de cession similaires d'immeubles permettant d'évaluer la valeur du bien, l'administration a retenu trois termes de comparaison correspondant à :

  • la cession de grandes propriétés de caractère avec maison de gardien, piscine et tennis ;
  • la cession de propriétés situées dans la même région du sud de la France ;
  • la cession de biens immobiliers détenus en indivision. En l'espèce l'administration applique un abattement supplémentaire de 20% pour tenir compte de l'état d'indivision du bien.

Ainsi, on retient que la valeur des droits indivis d'un bien immobilier, à retenir pour l'ISF dû par le contribuable indivisaire, est inférieure à celle résultant du simple calcul de sa quote-part sur la valeur totale de l'immeuble. Cette décision peut être transposable à d'autres bien immobiliers d'exception se situant dans d'autres régions.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre commerciale, rendu le 16/02/2016, rejet (14-23301)

Statuant tant sur le pourvoi principal formé par Mme X... veuve Y... (Mme Y...) que sur le pourvoi incident relevé par le directeur général des finances publiques ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 19 juin 2014), que l'administration fiscale a adressé à M. et Mme Y... une proposition de rectification de l'impôt de solidarité sur la fortune pour l'année 2007, en rehaussant la valeur des parts qu'ils possédaient dans une société propriétaire d'un immeuble situé à Nice ; que, contestant le rejet de sa réclamation contentieuse, Mme Y... a assigné l'administration en annulation de cette décision et afin d'être déchargée de tout supplément d'imposition ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal :

Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande alors, selon le moyen :

1) Qu'en matière d'impôt sur les grandes fortunes, l'administration fiscale doit nécessairement, pour établir l'insuffisance de l'évaluation faite par le contribuable, recourir à des éléments de comparaison tirés de la cession de biens intrinsèquement similaires et spécialement, lorsque l'évaluation porte sur des droits immobiliers indivis, sur des cessions de droits de même nature ; qu'en l'espèce, s'agissant de l'évaluation des droits immobiliers indivis de M. et Mme Y..., la cour d'appel a expressément relevé que l'administration fiscale ne se fondait sur aucun exemple de cession de droits indivis ; qu'en déclarant néanmoins fondée la décision de rejet du 4 janvier 2012 rendue par l'inspecteur des finances publiques par délégation du directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes à concurrence d'une insuffisance taxable de 3 437 852 euros, la cour d'appel a violé les articles 885 S du code général des impôts et l'article L. 17 du livre des procédures fiscales ;

2) Qu'il incombe à l'administration des impôts d'établir le bien-fondé de ses évaluations par le recours à des éléments de comparaison tirés de la cession de biens intrinsèquement similaires et spécialement de droits immobiliers indivis, dont la valeur propre diffère de la seule fraction de la valeur vénale totale du bien correspondant à la proportion des droits indivis ; qu'en procédant à une évaluation forfaitaire des droits immobiliers indivis de M. et de Mme Y... à partir d'un abattement de 20 % sur la valeur totale du bien, la cour d'appel a violé les articles 885 S du code général des impôts et L. 17 du livre des procédures fiscales ;

3) Qu'en se contentant de relever, pour procéder à une évaluation forfaitaire de la valeur des droits indivis de M. et Mme Y... que l'administration n'a pas trouvé de cas similaires, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé l'impossibilité pour l'administration fiscale de trouver des cas similaires d'évaluation de droits indivis dans la commune, a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 885 S du code général des impôts et L. 17 du livre des procédures fiscales ;

4) Qu'il appartient à l'administration fiscale d'établir le bien-fondé de ses évaluations par le recours à des éléments de comparaison tirés de la cession de biens intrinsèquement similaires ; qu'en relevant, pour déclarer fondé le redressement, que Mme Y... ne soutient pas qu'il existerait des cas similaires de cessions de droits indivis, la cour d'appel a violé l'article L. 17 du livre des procédures fiscales, ensemble l'article 1315 du code civil ;

Mais attendu qu'après avoir énoncé que l'exigence incombant à l'administration d'évaluer les droits indivis détenus par un contribuable à partir d'éléments de comparaison tirés de la cession de biens intrinsèquement similaires n'implique pas que soient uniquement retenus des éléments de comparaison tirés de la cession de droit indivis ne portant pas sur la totalité d'un immeuble, l'arrêt relève que l'administration fiscale, qui n'a pu trouver de tels éléments de cession, a proposé trois termes de comparaison correspondant à la cession, en 2005 et 2006, d'immeubles en indivision, dont un était détenu au travers de parts d'une société civile immobilière et qui appartenaient au même marché immobilier, s'agissant de grandes propriétés de caractère avec maison de gardien, piscine et tennis, et retient que, par leurs caractéristiques et leur emplacement, ces biens sont comparables à l'immeuble objet du litige ; qu'en l'état de ces constatations et appréciations justifiant légalement sa décision, la cour d'appel, qui n'avait pas à procéder à la recherche inopérante invoquée à la troisième branche, a pu retenir les éléments de comparaison produits par l'administration fiscale, dont elle a souverainement apprécié la portée ; que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident :

Attendu que l'administration fiscale fait grief à l'arrêt d'appliquer un abattement de 20% sur la valeur vénale qu'elle a établie alors, selon le moyen, qu'il résulte des dispositions combinées des articles 885 S et 666 du code général des impôts que l'impôt de solidarité sur la fortune est assis sur des valeurs ; que la valeur vénale réelle d'un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par un acheteur quelconque dans un marché réel compte tenu de l'état de fait et de droit du bien à la date du fait générateur de l'imposition ; qu'en conséquence, lorsque l'administration entend, sur le fondement de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales, rectifier la valeur du bien déclarée dans la déclaration, considérée comme inférieure à sa valeur vénale réelle, elle doit établir l'insuffisance en cause par comparaison avec des cessions de biens intrinsèquement similaires ; que s'agissant plus spécialement de la situation d'indivision du bien à évaluer, son incidence est prise en compte au travers le choix de termes de comparaison tirés de la cession de biens eux-mêmes indivis ; qu'en l'espèce, après avoir relevé que l'administration avait retenu des termes de comparaison relatifs à des immeubles en indivision, la cour d'appel a décidé qu'il convenait d'appliquer un abattement supplémentaire de 20 % pour tenir compte de l'état d'indivision du bien ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé les textes précités ;

Mais attendu qu'après avoir énoncé que les droits sur une indivision, tout comme les parts sociales détenues par l'associé d'une société civile immobilière, ont une valeur inférieure à la fraction qu'ils représentent sur la valeur totale du bien, l'arrêt retient que ces droits ne peuvent être évalués par fractionnement de la valeur de l'immeuble en fonction du nombre d'indivisaires et de la quote-part détenue par chacun d'eux ; qu'en cet état, la cour d'appel a pu retenir que la valeur des droits indivis devait être réduite par rapport à la valeur totale du bien ; que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen du pourvoi principal, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Par ces motifs : Rejette les pourvois ;

Mme Mouillard, Président

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