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Comment déterminer la valeur taxable de la nue-propriété et de l'usufruit ?

Le 25/01/2013 par La Rédaction de Net-iris, dans Fiscal / Fiscalité des particuliers.

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La valeur imposable de l'usufruit et de la nue-propriété des biens transmis par succession est variable en fonction de l'âge de l'usufruitier ou de la durée de l'usufruit.

Plan détaillé :

  1. Introduction
  2. Exemple

Introduction

En droit français, la propriété d'un bien, quel qu'il soit, peut se diviser en deux droits réels distincts que sont l'usufruit, qui permet au titulaire de ce droit d'utiliser le bien et d'en tirer les revenus, la nue-propriété, qui confère à son titulaire le droit de disposer de la chose (le vendre notamment).

Du point de vu fiscal, c'est sur la base du barème retenu par l'administration fiscale qu'est déterminée la valeur imposable du bien en cas de mutation du bien, à titre gratuit ou à titre onéreux (succession, donation, vente de la nue-propriété...).

L'article 669 du Code général des impôts prévoit que pour la liquidation des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière, la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière, conformément au barème suivant :

Age de l'usufruitier

Valeur de l'usufruit

Valeur de la nue-propriété

Moins de 21 ans révolus

90%

10%

de 21 à moins de 31 ans révolus

80%

20%

de 31 à moins de 41 ans révolus

70%

30%

de 41 à moins de 51 ans révolus

60%

40%

de 51 à moins de 61 ans révolus

50%

50%

de 61 à moins de 71 ans révolus

40%

60%

de 71 à moins de 81 ans révolus

30%

70%

de 81 à moins de 91 ans révolus

20%

80%

plus de 91 ans révolus

10%

90%

Pour déterminer la valeur de la nue-propriété, il n'est tenu compte que des usufruits ouverts au jour de la mutation de cette nue-propriété.
L'usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23% de la valeur de la propriété entière pour chaque période de 10 ans de la durée de l'usufruit, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier, rappelle l'administration fiscale.

Exemple

Lors de la vente de la nue-propriété (ou l'usufruit) d'une valeur de 14.000 euros, il faut déterminer la valeur en pleine propriété.

Si l'usufruitier a 42 ans, la valeur de la nue-propriété du bien est de 40% de sa valeur en pleine propriété et l'usufruit à 60%.

La valeur en pleine propriété est de 35.000 euros, et l'usufruit est égal à 21.000 euros.

La plus-value réalisée est soumise à l'impôt sur les plus-values au taux de 19% auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 15,5% (CSG, CRDS, prélèvement social, contribution additionnelle, etc.), soit à 34,5%.

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