Actualité : article de veille

La France met sa législation sur la TVA immobilière en conformité avec le droit communautaire

Le 12/03/2010 par La Rédaction de Net-iris, dans Fiscal / Fiscalité Générale.

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Introduction

L'article 16 de la première loi de Finances rectificative pour 2010, adapte le dispositif de la TVA immobilière afin de le rendre compatible avec la directive (n°2006/112/CE) du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée. En ce sens, la loi procède à la modification de la définition du terrain à bâtir, à l'inversion du redevable de la TVA, à la fin de l'exonération de TVA pour les terrains à bâtir, à la modification du régime des marchands de biens et l'exigibilité de la taxe dans le cas d'une vente en état futur d'achèvement (VEFA).

Une nouvelle définition du "terrain à bâtir"

Jusqu'à présent, était qualifié de "terrain à bâtir" toute parcelle pour laquelle l'acquéreur prenait l'engagement de construire dans l'acte qui constate la mutation à son profit, sans considération de la nature du terrain ou de sa situation au regard des règles d'urbanisme. Cet engagement, qui conditionne l'exonération de droits d'enregistrement doit, sauf prorogation accordée par l'administration, être réalisé dans les 4 ans de l'acquisition. Le dispositif implique un suivi administratif sur la même durée des acquisitions de terrains concernés en vue, s'il y a lieu, de remettre en cause l'avantage consenti initialement par une application rétroactive des droits de mutation à la charge de l'acquéreur assortie de l'intérêt de retard.

L'article 257 du Code général des impôt définit désormais comme "terrains à bâtir", les terrains situés dans un secteur désigné comme constructible du fait de leur classement par un plan local d'urbanisme (PLU) ou par un document d'urbanisme en tenant lieu dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l'urbanisation, ou par une carte communale dans une zone constructible. Cette nouvelle définition permet de ne plus faire dépendre la définition du "terrain à bâtir" de l'intention de l'acquéreur.

Aux termes de l'article 268 du CGI, celui qui achètera un terrain à bâtir, sans droits à déduction de TVA et qui le revendra, sera taxé sur la marge réalisée (différence constatée entre le prix de vente et le prix d'achat).

Le redevable de la TVA redevient le vendeur du "terrain à bâtir"

Jusqu'à présent en matière de TVA immobilière, l'acquéreur était le redevable, dès lors que la manifestation de son engagement de construire qualifie la parcelle de "terrain à bâtir". Or, cette inversion du redevable au regard du droit commun de la TVA crée les conditions d'une perte de recettes fiscales pour le budget de l'Etat dans la mesure où le cédant et l'acquéreur peuvent se prévaloir chacun d'une législation : dans un cas, pour exercer un droit à déduction d'une taxe qu'il n'a pas collectée, et dans l'autre pour ne pas l'acquitter.

Désormais, la soumission à la TVA de la livraison n'est plus tributaire de l'engagement pris par l'acquéreur.

Fin de l'exonération de TVA pour les "terrains à bâtir"

Lorsqu'un particulier achetait un terrain à bâtir, il était exonéré de TVA. Cette exonération étant en contradiction avec la directive qui prévoit une taxation systématique de tous les terrains, a été supprimée.

La loi met donc en place un dispositif permettant de rendre la TVA applicable à ces opérations. Néanmoins, en cas de cession d'un terrain à bâtir d'un particulier à un autre particulier, la réforme ne change rien (la cession reste frappée des seuls droits d'enregistrement).

Modification du régime des "marchands de biens"

En matière immobilière, les opérateurs qualifiés de "marchands de biens" achètent des terrains ou des immeubles, sur lesquels ils ne prennent pas d'engagement de construire, en vue de les revendre. Leur régime fiscal prévoyait jusqu'alors une taxation systématique sur la marge des transactions réalisées qu'ils réalisaient.

Conformément au droit communautaire, la réforme met en place une option d'entreprise pour la taxation des livraisons de terrains ne répondant pas à la définition de "terrain à bâtir" et des immeubles achevés depuis plus de 5 ans. Elle offre donc davantage de souplesse aux opérateurs, en leur permettant d'opter pour être soumis à la TVA (puis de déduire cette TVA de celle qu'ils ont collectée).

Notons également, concernant le régime des marchands de biens :

  • l'application d'un régime de TVA sur marge est limitée à la livraison d'un "terrain à bâtir" ou d'un terrain ou immeuble pour lesquels une option a été formulée lorsque l'acquisition du bien vendu n'a pas ouvert droit à déduction.
  • l'article 852 du CGI qui imposait des contraintes administratives, est supprimé.

Cas d'une vente en état futur d'achèvement (VEFA)

En cas de VEFA, l'exigibilité de la taxe intervenait au moment de la signature de l'acte entre le professionnel et le particulier. Désormais, l'exigibilité de la taxe est reportée au jour de l'encaissement du prix.

Lorsque le particulier n'est pas en mesure d'opérer la déduction de la TVA, faute d'être en possession des factures de travaux de construction grevés de TVA, ou d'avoir supporté de la TVA sur l'assiette foncière de la construction, il n'est plus redevable de cet impôt.

A l'inverse, la soumission à la TVA de la première cession par un particulier, dans les 5 ans de son achèvement, d'un immeuble qu'il a acquis en VEFA est maintenue (mais il est permis de déduire la TVA ayant grevé l'acquisition).

© 2010 Net-iris

   

Pour approfondir ce sujet :

 Information de veille juridique


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