Actualité : article de veille

Le nouveau dispositif d'aide à l'acquisition de la première résidence principale

Le 06/12/2010 par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Immobilier.

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Introduction

L'article 56 du projet de loi de Finances pour 2011, définitivement adopté, crée le nouveau dispositif de prêt à taux zéro dit renforcé, ouvert à l'ensemble des primo-accédants sans condition de ressources, pour l'acquisition de leur résidence principale, en remplacement du dispositif actuel du PTZ, du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt et du dispositif Pass-Foncier.

Les modalités du prêt sont fonction :

  • du coût total de l'opération TTC ;
  • du nombre des personnes destinées à occuper à titre de résidence principale le logement ;
  • de l'ensemble des ressources des personnes ;
  • de la localisation dans une zone géographique, définie dans des conditions fixées par décret en fonction du déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, du caractère neuf ou ancien du logement et de son niveau de performance énergétique globale ;
  • de l'appartenance initiale du logement ancien au patrimoine immobilier d'un organisme d'habitation à loyer modéré ou d'une société d'économie mixte.

Le PTZ+ s'adresse aux personnes physiques n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant l'émission de l'offre de prêt, sauf si le bénéficiaire du prêt ou l'un des occupants du logement à titre principal :

  • est titulaire de la carte d'invalidité correspondant au classement dans la 2ème ou la 3ème des catégories,
  • bénéficie d'une allocation éducation d'un enfant handicapé ou allocation adulte handicapé,
  • a été victime d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale.

La réforme contient des innovations majeures destinées à permettre au plus grand nombre de ménages, quel que soit leur revenu et leur situation géographique, d'accéder à la propriété. Elle s'applique aux prêts émis à compter du 1er janvier 2011.

Les caractéristiques du prêt

Le PTZ renforcé n'est soumis à aucune condition de ressources, bien que les ressources des emprunteurs soient prises en compte dans la détermination des conditions de remboursement. Il est modulé en fonction du nombre de personnes destinées à occuper à titre principal le logement.

S'agissant de ses caractéristiques, elles sont aménagées afin de permettre une augmentation significative de l'aide apportée dans les zones tendues. Les droits sont différents entre la zone A et les autres zones, ce qui permet de calibrer, en fonction des prix constatés dans les différentes zones, les montants de prêts susceptibles d'être octroyés.

Le PTZ renforcé est conçu de manière à faire varier la durée du prêt en fonction, non seulement de la localisation du logement, mais aussi en raison du caractère neuf ou ancien du logement. Concrètement, le barème dédié à l'acquisition ou la construction de logements neufs bénéficie d'un décalage d'une tranche dans les zones A, B1 et B2 (le plafond de la tranche 2 devient celui de la tranche 1, le plafond de la tranche 3 devient celui de la tranche 2 etc.).

Le montant du PTZ renforcé

Le montant du prêt est égal à une quotité du coût total de l'opération retenu dans la limite d'un plafond.

Le plafond du prêt pour une seule personne est compris entre 79.000 et 156.000 euros et celui de la quotité de prêt est compris entre 20 et 40% de l'opération. Toutefois, cette quotité est abaissée à un taux qui ne peut être supérieur à 30%, ni inférieur à 5% (pour la classe G) lorsque la performance énergétique globale du logement est inférieure à un ou plusieurs niveaux fixés par décret.

Le nouveau prêt à taux zéro prévoit la possibilité pour l'emprunteur, de demander la réduction du montant du prêt (c'est le "demi PTZ+").

Le ratio du revenu plancher retenu, pour la détermination des modalités de remboursement du prêt, est celui du montant total de l'opération divisé par 10 ( et non plus par 6 comme proposé initialement).

Concernant le montant du prêt, le coefficient familial est déterminé en fonction du nombre de personnes destinées à occuper à titre de résidence principale le logement (au-delà de 5 personnes, le barème n'est pas plus avantageux).

S'agissant de la détermination de la durée du prêt, au-delà de 8 personnes, le barème des durées n'est pas plus avantageux.

Les bonus-malus

Le bonus encourageant la vente de logements HLM

Le projet de loi de Finances institue un bonus spécifique, sous la forme d'une augmentation de 5 points de la quotité du prêt pour encourager l'acquisition de logements sociaux anciens (l'appartenance initiale du logement au patrimoine d'un organisme d'HLM devient un des critères discriminants des modalités du prêt).

Toutefois, ce bonus est réservé aux seuls occupants de logements HLM qui achètent leur logement. Se trouvent donc exclus du bonus, les acquéreurs de logements HLM qui ne sont pas locataires de tels logements.

Le malus écologique

La valeur écologique du logement est reconnue sous la forme d'un malus pour les logements qui ne sont pas énergétiquement performants. La quotité du prêt se trouve réduite de 10% pour les logements neufs, s'ils ne présentent pas une performance énergétique globale élevée, conforme au label BBC.

S'il s'agit d'un logement ancien, un malus de 10% s'applique s'il appartient aux catégories énergétiques les plus mal classées.

Autres mesures

Le projet de loi de Finances pour 2011, fixe une quotité unique du prêt pour les zones B1, B2 et C, afin de ne pas pénaliser les salariés - souvent des classes moyennes, modestes et ouvrières - qui n'ont plus la possibilité de devenir propriétaires dans les villes eu égard au niveau du marché de l'immobilier, et qui, de surcroît, supportent des frais importants de transports liés à la vie en milieu rural.

La dépense fiscale fait l'objet d'un plafonnement global. La réforme fixe une enveloppe de dépense calculée par rapport au coût pour l'Etat d'une génération de prêt (les premiers demandeurs seront les premiers servis).

Le dispositif de reprise du crédit d'impôt, effectuée en cas d'erreur commise par l'établissement bancaire, est proportionnel à la différence entre le crédit d'impôt réellement octroyé et le crédit d'impôt qui aurait dû être octroyé.

Il est appliqué une majoration de 40% du montant remis en cause lorsque l'erreur n'aura pas spontanément été déclarée par l'établissement dans un délai qui sera fixé par décret. Cette majoration sera appliquée aux fractions de crédit d'impôt restant à imputer si l'établissement de crédit ne déclare pas à la société de gestion un remboursement anticipé du prêt ou un défaut de maintien de la condition de résidence principale pour l'emprunteur.

© 2010 Net-iris

Pour approfondir ce sujet :

 Information de veille juridique


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