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Modalités de calcul de la surface des locaux professionnels

Le 19/10/2011 par La Rédaction de Net-iris, dans Fiscal / Fiscalité des professionnels.

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Règle de calcul de la surface des locaux à usage professionnel ou commercial et coefficients de pondération applicables aux différentes parties des locaux.

La valeur locative cadastrale d'un bien sert de base de calcul aux impôts directs locaux et représente le niveau de loyer qui peut potentiellement être tiré d'un bien. Actuellement, les valeurs locatives cadastrales sont établies sur la base de règles qui ont été fixées en 1970, lesquelles ne correspondent plus à l'état actuel du marché locatif.

Dans la perspective d'une révision des valeurs locatives des locaux professionnels, l'article 34 de la loi de Finances rectificative pour 2010 a lancé une expérimentation, afin de tester le bon fonctionnement de la révision et la bonne compréhension du système de déclaration par les usagers. Son objectif est de collecter des données à jour sur toutes les valeurs de cinq départements entiers, pour évaluer les effets de la future révision pour les contribuables et les collectivités locales avant de la lancer.

A compter du 1er janvier 2012, la valeur locative de chaque local professionnel sera déterminée en fonction de l'état du marché locatif. Elle tiendra compte de la nature, de la destination, de l'utilisation, des caractéristiques physiques, de la situation et de la consistance de la propriété ou de la fraction de propriété.

Les locaux à usage professionnel ou commercial sont classés dans des sous-groupes (ex : magasins et lieux de vente), définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, les propriétés sont, le cas échéant, classées par catégories, en fonction de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques (ex : boutiques et magasins sur rue).

La valeur locative des propriétés bâties à usage professionnel ou commercial est obtenue par application d'un tarif au mètre carré à la surface pondérée du local qui est déterminée à partir de la superficie de ses différentes parties réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par le décret (n°2011-1313) du 17 octobre 2011. Selon ce texte :

  • la surface pondérée d'un local est la somme, éventuellement arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné ci-dessous (0,5 ou 0,2);

  • la superficie des différentes parties d'un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur ;

  • lorsque l'une de ces parties a une valeur d'utilisation réduite par rapport à l'affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d'un coefficient fixé à :
    - 0,5 lorsque cette partie est couverte
    - 0,2 dans le cas contraire.

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