Actualité : article de veille

Taxe frappant les terrains devenus constructibles

Le 25/01/2012 par La Rédaction de Net-iris, dans Fiscal / Fiscalité Générale.

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Les particuliers qui vendent leur terrain constructible suite à une modification du plan local d'urbanisme doivent s'acquitter de la taxe sur les plus-values.

Introduction

Une taxe sur les plus-values frappe les cessions de terrains nus devenus constructibles à compter du 13 janvier 2010, à la suite d'une modification du plan local d'urbanisme, ou tout autre document d'urbanisme en tenant lieu, en zone urbaine ou à urbaniser ouverte à l'urbanisation ou par une carte communale dans une zone où les constructions sont autorisées ou par application de l'article L111-1-2 du Code de l'urbanisme.

Un décret (n°2011-2066) du 30 décembre 2011 pris pour l'application de ces dispositions prévues à l'article 1605 nonies du Code général des impôts, précise les obligations déclaratives incombant au propriétaire cédant ainsi que les mentions devant obligatoirement figurer dans l'acte, lorsque la cession n'est pas soumise à la taxe.

Taxe sur la cession à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles

La taxe est assise sur un montant égal au prix de cession, défini à l'article 150 VA, diminué du prix d'acquisition stipulé dans les actes ou, à défaut, de la valeur vénale réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du cédant d'après une déclaration détaillée et estimative des parties, actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac publié par l'Insee.

Application d'un abattement

L'assiette de la taxe est réduite d'1/10ème par année écoulée à compter de la date à laquelle le terrain a été rendu constructible au-delà de la 8ème année.

Lorsque la cession est exonérée par l'effet de cet abattement, aucune déclaration n'est déposée. L'acte de cession soumis à la formalité fusionnée ou présenté à l'enregistrement précise, sous peine de refus de dépôt ou de la formalité d'enregistrement, la nature et le fondement de cette absence de taxation.

Lorsque la cession a lieu en faveur d'une collectivité, le contribuable cédant doit communiquer à la collectivité publique cessionnaire la nature et le fondement de cette exonération afin qu'il en soit fait mention dans l'acte passé en la forme administrative.

Dispositif d'exonération : terrains exclus du champs de la taxe

La taxe ne s'applique pas :

  • aux cessions de terrains pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation, ni aux terrains dont le prix de cession défini à l'article 150 VA est inférieur à 15.000 euros ;
  • lorsque le rapport entre le prix de cession et le prix d'acquisition ou la valeur vénale, est inférieur à 10.

Lorsque la cession est exonérée en application de ces dispositions, aucune déclaration n'est déposée. L'acte de cession soumis à la formalité fusionnée ou présenté à l'enregistrement précise, sous peine de refus de dépôt ou de la formalité d'enregistrement, la nature et le fondement de cette exonération.
Lorsque la cession a lieu en faveur d'une collectivité, le contribuable cédant doit communiquer à la collectivité publique cessionnaire la nature et le fondement de cette exonération afin qu'il en soit fait mention dans l'acte passé en la forme administrative.

Taux de la taxe

Le taux de la taxe est de :

  • 5% lorsque le rapport entre le prix de cession du terrain et le prix d'acquisition ou la valeur vénale est supérieur à 10 et inférieur à 30 ;
  • 10%, au-delà de la limite de 30, sur la part de la plus-value restant à taxer.

La taxe est exigible lors de la première cession à titre onéreux intervenue après que le terrain a été rendu constructible. Elle est due par le cédant lors du dépôt de la déclaration.

Liquidation de la taxe

Une déclaration, conforme à un modèle établi par l'administration, retrace les éléments servant à la liquidation de la taxe. Elle est signée par le cédant ou par son mandataire. Dans ce dernier cas, le mandat doit figurer dans l'acte de cession ou être joint à l'appui de la déclaration. Il comporte, outre l'acceptation du mandataire, l'indication des nom, prénoms et adresse du mandant, l'habilitation du mandataire à signer les déclarations et, le cas échéant, à verser l'impôt correspondant à celles-ci ainsi que la reconnaissance, par le mandant, qu'il demeurera personnellement responsable de l'impôt, et notamment des suppléments de droits et pénalités qui pourraient être réclamés à la suite d'un contrôle.

Lorsqu'aucune déclaration n'est à déposer du fait de l'exonération ou de l'abattement, l'accomplissement de la formalité de l'enregistrement ou de la formalité fusionnée est subordonné, pour tout acte constatant la cession à titre onéreux d'un terrain nu ou de droits relatifs à un tel terrain, à la mention, selon le cas, dans l'acte :

  • que le terrain nu n'est pas situé dans une zone constructible (présentation du certificat d'urbanisme précisant que le terrain ne peut faire l'objet, du fait de sa localisation, de sa desserte ou de ses caractéristiques, d'aucune autorisation de construction) ;

  • que le terrain n'est pas constructible, alors même qu'il est situé dans une des zones mentionnées au premier alinéa du I de l'article 1605 nonies du Code général des impôts (présentation du certificat d'urbanisme précisant que le terrain ne peut faire l'objet, du fait de sa localisation, de sa desserte ou de ses caractéristiques, d'aucune autorisation de construction) ;

  • que la date du classement du terrain par un plan local d'urbanisme ou par un autre document d'urbanisme en tenant lieu en zone urbaine ou à urbaniser ouverte à l'urbanisation ou par une carte communale dans une zone où les constructions sont autorisées ou par application de l'article L111-1-2 du Code de l'urbanisme est antérieure au 14 janvier 2010 (présentation du certificat d'urbanisme, ou d'une attestation, établie par la commune ou, le cas échéant, par l'établissement public de coopération intercommunale compétent pour l'élaboration des documents locaux d'urbanisme, précisant la date à laquelle le terrain est devenu constructible ou, à défaut, que cet événement est intervenu antérieurement au 14 janvier 2010) ;

  • que le terrain se situe dans la partie urbanisée de la commune au sens de l'article L111-1-2 du Code de l'urbanisme (présentation du certificat d'urbanisme précisant que le terrain se situe dans la partie actuellement urbanisée de la commune) ;

  • que la plus-value réalisée par le cédant est exonérée de la taxe en application, selon le cas, des dispositions :
    - du second alinéa du II de l'article 1605 nonies du code général des impôts ;
    - du 1° ou du 2° du III de l'article 1605 nonies du CGI ;
    (présentation du certificat d'urbanisme ou d'une attestation, établie par la commune ou, le cas échéant, par l'établissement public de coopération intercommunale compétent pour l'élaboration des documents locaux d'urbanisme, précisant la date à laquelle le terrain est devenu constructible ou, à défaut, que cet événement est intervenu depuis plus de 18 ans à compter du 14 janvier 2010) ;

  • que le terrain a fait l'objet, depuis la date à laquelle il a été rendu constructible, d'une cession à titre onéreux antérieure à la mutation constatée dans l'acte.

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