Actualité : point de droit

Investir dans l'immobilier locatif contre une réduction d'IR

Le 02/07/2013 par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Immobilier.

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Les opérations doivent être réalisées sous conditions, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, et donner lieu à location pendant 9 ans.

Introduction

Afin d'inciter les particuliers qui ont des économies à investir dans l'immobilier locatif afin d'aider les moins favorisés à se loger de manière décente à un coût acceptable, le Gouvernement Ayrault a institué un nouveau dispositif d'aide à l'investissement locatif en métropole. Contrairement au dispositif d'incitation fiscale pour l'outre-mer, celui-ci ne devrait pas évoluer dans les années à venir. Aussi, est-il utile de faire le point sur ce régime fiscal de faveur qui permet de diminuer le montant d'impôt sur le revenu dû par le contribuable.

Le dispositif d'aide à l'investissement locatif

Le particulier investisseur qui acquiert ou fait construire un logement neuf entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, peut bénéficier d'une réduction d'impôt s'élevant à 18% du prix d'achat du logement se situant dans une zone tendue (bassin parisien, bassin lyonnais, Corse, bassin PACA proche du littoral).
Le propriétaire investisseur ne peut défiscaliser plus de 2 logements par an (dans la limite d'un investissement total de 300.000 euros par an).

Cette réduction d'impôt est incluse dans le plafonnement global à 10.000 euros des avantages fiscaux.

La réduction est toutefois doublement plafonnée :

  • réduction limitée à 300.000 euros étalée sur 9 ans ;
  • prix d'acquisition limité à 5.500 euros/m2.

Le bénéfice de cette réduction d'impôt est soumis au respect de certaines conditions :

  • le logement doit être mis en location pendant une période minimale de 9 ans, sachant que la première location du logement doit intervenir dans les 12 mois qui suivent l'achèvement des travaux ou l'acquisition du logement fini,
  • le loyer appliqué doit être plafonné et inférieur au prix du marché d'environ 20%,
  • les locataires doivent présenter un niveau de ressources plafonné,
  • le logement neuf doit présenter un niveau de performance énergétique suffisant,
  • le logement doit se situer en zone A ou B1 (c'est le même zonage que pour le dispositif Scellier, sachant que la zone A a été découpée en A et A bis par arrêté du 20 décembre 2010).

Notons également que la souscription de titres de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), est admise, à la condition que 95% de cette souscription soit investie dans des logements éligibles au dispositif et loués dans les conditions qu'il prévoit. Dans ce cas, la réduction d'impôt est égale à 18% de 95% du montant de la souscription, étalée sur 9 ans.

Plafonds de loyer et ressources du locataire


Plafonds de loyer mensuel, par m2, charges non comprises, pour des baux conclus en 2013


Plafonds de loyer au m2

Zone A bis

16,52 euros

Zone A

12,27 euros

Zone B1

9,88 euros

Zone B2

8,59 euros

Le plafond de loyer varie en fonction de la surface du logement. Il est fait application d'un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante, S étant la surface du logement : 0,7 + 19/S.
Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement.

A titre d'exemples, pour l'acquisition d'un logement neuf de 100 m2 situé en zone B1, le plafond au m2 est de 8,79 euros (soit 9,88 x (0,7 + 19/100) = 8,79). Par contre, si le logement neuf fait 30 m2 et qu'il se situe en zone B1, le plafond au m2 est de 11,85 (soit 9,88 x par le coefficient multiplicateur maximum de 1,2 = 11,85).

Attention, le préfet peut décider de réduire ces plafonds de loyer, après avis du comité régional de l'habitat, afin d'être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux.

Seuils de ressources des locataires
(revenu fiscal de référence de l'année 2011)

Composition du foyer

Zone A bis
(ex : Antony, bassin parisien)

Zone A
(ex : Antibes)

Zone B1
(ex : Aix en Provence)

Zone B2
(ex : Vichy)

Personne seule

36.502 euros

36.502 euros

29.751 euros

26.776 euros

Couple

54.554 euros

54.554 euros

39.731 euros

35.757 euros

Personne seule ou en couple avec 1 personne à charge

71.515 euros

65.579 euros

47.780 euros

43.002 euros

Personne seule ou en couple avec 2 personnes à charge

85.384 euros

78.550 euros

57.681 euros

51.913 euros

Personne seule ou en couple avec 3 personnes à charge

101.589 euros

92.989 euros

67.854 euros

61.069 euros

Personne seule ou en couple avec 4 personnes à charge

114.315 euros

104.642 euros

76.472 euros

68.824 euros

Majoration par personne à charge supplémentaire

+12.736 euros

+11.659 euros

+8.531 euros

+7.677 euros

Exemple : simulation d'investissement Duflot

Le particulier investisseur qui acquiert un appartement neuf de 65 m2 à 210.000 euros à Lille (zone B1) le 1er juillet 2013 qui respecte la réglementation thermique 2012 a droit à une réduction d'impôt sur le revenu de 4.200 euros par an pendant 9 ans (soit au total une réduction d'impôt de 37.800 euros), soit une réduction d'impôt équivalente à 350 euros par mois.

Par contre, son bien sera immobilisé car obligatoirement loué pendant 9 ans, dans le respect de plafonds de loyer et de ressources des locataires.

Si le bail d'habitation est conclu en septembre 2013 et pour un investissement réalisé à cette date, le plafond de loyer mensuel de ce logement sera de 636 euros (hors éventuelle modulation locale du loyer par le préfet de région).

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