Jurisprudence commentée

Stricte application de la dérogation pour évènement précis et justifié permettant de réduire la durée du bail

Le 10/09/2007 par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Immobilier.

Vos réactions...


Selon un Arrêt de cassation partielle de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 11/07/2007, quand un évènement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le bailleur doit alors confirmer, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l'évènement. Si l'évènement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans.

Analyse de la décision de jurisprudence

Quand un évènement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat de location d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit alors mentionner les raisons et l'évènement invoqués. Si le bailleur entend faire application de la clause de reprise, il doit confirmer, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l'événement. Dans le même délai, le bailleur peut aussi proposer le report du terme du contrat, si la réalisation de l'événement est différée.
Si l'événement s'est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation du local au terme prévu dans le contrat. Mais si l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans.
Dans une affaire examinée par la Cour de cassation le 11 juillet 2007, les locataires d'une maison à usage d'habitation pour une durée fixée à deux ans, ont assigné leur propriétaire en annulation du congé de reprise.
Les juges du fond rejettent cette demande, au motif que les parties ont expressément entendu déroger aux conditions de durée des baux d'habitation en fixant une durée réduite de deux ans en cas de reprise de la maison par un copropriétaire, et que dans un délai raisonnable à l'issue de la période de deux ans, le propriétaire avait fait jouer la clause de reprise qu'il s'était réservée.
La Cour de cassation casse l'arrêt pour violation de la loi de 1989. En effet, dès lors que le propriétaire n'avait pas confirmé, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l'événement, ni même proposé le report du terme du contrat, alors le contrat de location était de 3 ans. Aussi, le bailleur qui entendait donner congé à son locataire devait respecter un délai de préavis de 6 mois. En outre, le congé devait être justifié soit par la décision du propriétaire de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 11/07/2007, cassation partielle (06-17229)

Sur le moyen unique :

Vu l'article 11 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an ; que par dérogation aux conditions de délai prévues à l'article 15, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l'événement ; que lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Fort-de-France, 28 avril 2006 ), que les consorts X..., locataires d'une maison à usage d'habitation pour une durée fixée à deux ans, ont assigné Mme Y... en annulation du congé afin de reprise qu'elle leur avait fait délivrer et en paiement de dommages-intérêts ;

Attendu que pour rejeter ces demandes, l'arrêt retient que les parties ont expressément entendu déroger aux conditions de durée des baux d'habitation en fixant une durée réduite de deux ans en cas de reprise de la maison par un copropriétaire, que dans un délai raisonnable à l'issue de la période de deux ans, Mme Y... a fait jouer la clause de reprise qu'elle s'était réservée ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;

Par ces motifs : Casse et annule, mais seulement en ce qu'il a débouté les consorts X... de leurs demandes tendant à faire déclarer nul le congé du 27 septembre 2000 et à obtenir des dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 28 avril 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Fort-de-France ;
Remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Fort-de-France, autrement composée ;

M. Weber, Président

© 2007 Net-iris

Commentaires et réactions :