Jurisprudence commentée

L'acquéreur défaillant à un compromis de vente peut perdre son acompte et devoir des dommages et intérêts à l'agence immobilière

Le 19/10/2007 par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Immobilier.

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Selon un Arrêt de rejet de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 10/10/2007, lorsque les acquéreurs ne peuvent réitérer le compromis de vente avec conditions suspensive, par acte authentique - faute d'avoir obtenu le prêt escompté - et lorsqu'ils n'ont pas usé de leur droit de rétractation dans le délai de 7 jours à compter de la signature de l'acte, ils risquent gros. En effet, par cet arrêt, la Cour de cassation confirme que les acheteurs indélicats peuvent perdre le montant de l'acompte versé aux vendeurs, et ceci afin de réparer le préjudice subi par ces derniers, mais aussi à indemniser l'agence immobilière qui s'est trouvée privée de la réalisation de la vente.

Analyse de la décision de jurisprudence

Lorsque les acquéreurs ne peuvent réitérer le compromis de vente avec conditions suspensives, par acte authentique - faute d'avoir obtenu le prêt escompté - et lorsqu'ils n'ont pas usé de leur droit de rétractation dans le délai de 7 jours à compter de la signature de l'acte, ils risquent gros.
En effet, un arrêt de la Cour de cassation du 10 octobre 2007 vient de confirmer que les acheteurs indélicats peuvent perdre le montant de l'acompte versé aux vendeurs, et ceci afin de réparer le préjudice subi par ces derniers, mais aussi à indemniser l'agence immobilière qui a été privée de la réalisation de la vente.
En l'espèce, le compromis de vente mettait à la charge des vendeurs la rémunération de l'agence immobilière et prévoyait la remise à cette agence, désignée comme séquestre, d'un acompte de 25.000 euros par les acquéreurs. Le prêt n'ayant pas été obtenu, les vendeurs ont assigné les acquéreurs défaillants et l'agence immobilière. Ils ont demandé au juge de déclarer les acquéreurs responsables de la défaillance de la condition et sollicité la conservation de l'acompte en réparation de leur préjudice (réservation de l'immeuble pendant des mois en vain). L'agence immobilière a demandé quant à elle la condamnation des acquéreurs au paiement de dommages-intérêts pour avoir été privée de la réalisation de la vente.
Le juge du fond comme la Cour de cassation, après avoir constaté que les acquéreurs avaient été correctement informés des conséquences du compromis et du non-usage du délais de rétraction dans les délais, conformément aux dispositions de l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation, font droit à la demande des vendeurs de conserver l'acompte.
En outre, et bien que l'immeuble ait été vendu par la suite à d'autres personnes, par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière, les magistrats condamnent les premiers acquéreurs défaillant à verser plus de 12.000 euros à l'agence immobilière par laquelle ils étaient passés.
En conséquence, les acquéreurs qui signent un compromis de vente, même sous diverses conditions suspensives dont une relative à l'obtention d'un prêt, ont tout intérêt à exercer leur faculté de rétractation dans les 7 jours en cas de non-obtention de leur prêt, s'ils ne veulent pas perdre d'argent.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 10/10/2007, rejet (06-16223)

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 6 avril 2006), que par acte sous seing privé du 29 juillet 2002, les époux Le X... ont vendu, par l'intermédiaire de l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée Rennes immobilier (l'Agence Rennes Immobilier), un immeuble aux époux Y... sous diverses conditions suspensives dont celle de l'obtention d'un prêt, la vente devant être réitérée sous la forme authentique au plus tard le 30 novembre 2002 ; que le contrat mettait à la charge des vendeurs la rémunération de l'agence immobilière et prévoyait la remise à cette agence, désignée comme séquestre, d'un acompte de 25.000 euros par les acquéreurs ; que le prêt n'ayant pas été obtenu, les époux Le X... ont assigné les époux Y... et l'Agence Rennes immobilier pour faire dire que les acquéreurs étaient responsables de la défaillance de la condition et que l'acompte serait conservé en réparation du préjudice subi ; que l'Agence Rennes Immobilier a demandé la condamnation des époux Y... à lui payer des dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen :

Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande des époux Le X..., alors, selon le moyen, que la lettre recommandée qui, en application de l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation, fait courir le délai de 7 jours durant lequel l'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation peut se rétracter doit rappeler les termes de l'article L271-1 ou, à tout le moins, mentionner la durée du délai de rétractation de 7 jours ; qu'il ne suffit pas que le compromis de vente, annexé à la lettre recommandée, fasse référence à l'article L271-1, à tout le moins dans l'hypothèse où la lettre ne renvoie pas expressément au compromis sur ce point ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le "compromis" qui avait été signé le 29 juillet 2002 par les époux Y... comportait un paragraphe complet mentionnant expressément les conditions et les délais de rétractation bénéficiant aux acquéreurs et que cet acte leur avait été adressé le 30 juillet 2002 accompagné d'une lettre en recommandé avec demande d'avis de réception leur rappelant leur faculté de rétractation, la cour d'appel a pu en déduire que les conditions d'information posées par l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation avaient été respectées ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande de l'agence immobilière, alors, selon le moyen, qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; que lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue pour l'application du troisième alinéa de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, s'il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n'est pas réalisée ; qu'à défaut de réalisation effective de l'opération, l'agent immobilier ne peut prétendre au versement d'aucune somme ; que la cour d'appel qui a condamné les époux Y... à verser la somme de 12.196 euros à l'EURL Véronique Le Helley tout en constatant que le bien immobilier n'a finalement pas été vendu aux époux Y..., n'a en tout hypothèse par tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 6, alinéa 3, de la loi (n°70-9) du 2 janvier 1970, ensemble l'article 74 du décret (n°72-678) du 20 juillet 1972 ;

Mais attendu qu'ayant constaté que l'immeuble avait été finalement vendu à d'autres acquéreurs par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière et relevé que l'Agence Rennes Immobilier avait été privée de la réalisation de la vente par la faute des époux Y..., la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur les dispositions de la loi du 2 janvier 1970, a pu en déduire que ceux-ci devaient être condamnés à des dommages-intérêts dont elle a souverainement fixé le montant ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Par ces motifs : Rejette le pourvoi ;

M. Weber, Président

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