Jurisprudence commentée

Le défaut d'obtention d'un prêt en raison d'une demande non-conforme à la promesse de vente ne caractérise pas forcément un comportement fautif

Le 26/10/2007 par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Immobilier.

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Selon un Arrêt de rejet de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 12/09/2007, l'acquéreur qui n'obtient pas un prêt après avoir effectué une demande auprès de l'établissement de crédit, non conforme aux dispositions prévues par la condition suspensive de la promesse d'achat, n'est pas forcément fautif. En effet, dès lors que les documents fournis par l'établissement de crédit démontrent que compte tenu des emprunts déjà en cours, il n'était pas possible à l'acheteur d'obtenir un prêt dans les conditions fixées par la promesse de vente, alors c'est sans faute que la condition suspensive a défaillie.

Analyse de la décision de jurisprudence

Le juge peut-il substituer son appréciation à celle de l'établissement de crédit, lorsque l'acquéreur a omis de le saisir d'une demande conforme aux caractéristiques de la promesse de vente, en recherchant lui-même si le prêt aurait été accordé si cet établissement avait été saisi dans les conditions prévues ? C'est à cette question que la Cour de cassation a répondu le 12 septembre 2007.
En l'espèce, le vendeur s'est engagé à céder à un couple, des bâtiments à usage agricole, sous la condition suspensive de l'obtention, au plus tard le 1er décembre de l'année, d'un prêt d'un montant égal à celui du prix de vente et d'une durée de 15 ans, au taux maximal de 6% hors assurance. En novembre, un prêt sur 12 ans a été refusé aux acheteurs. Quelques mois plus tard, un prêt du même montant sur 10 ans a également été refusé.
Soutenant que la condition suspensive avait défailli par la faute des acheteurs qui n'avaient pas présenté à la banque une demande de prêt conforme à ce qui était convenu dans la promesse de vente, elle les assigne afin de les faire condamner au paiement du prix de vente.
Après avoir constaté que la banque avait expliqué, études de simulation à l'appui, que le prêt sur 12 ans avait été refusé eu égard à une insuffisance de capacité financière compte tenu des emprunts déjà en cours, la Cour d'appel a estimé que si la durée d'emprunt n'était pas conforme aux prévisions de la convention, les calculs produits par la banque démontraient qu'un prêt, fût-il sur 15 ans, excédait de même les possibilités financières des acquéreurs. Dès lors, elle juge que c'est sans faute, que la condition suspensive avait défailli. La Cour de cassation confirme cette interprétation et par la même le pouvoir du juge a tiré les conséquences des documents fournis par la banque pour justifier sa décision de ne pas octroyer le prêt. Le juge peut en effet extrapoler sur la décision qu'aurait prise la banque, si la demande avait été conforme à celle prévue par la promesse de vente, pour statuer sur la faute de l'acquéreur.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 12/09/2007, rejet (06-15640)

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 décembre 2005), que suivant acte sous seing privé du 21 mars 2001, Mme X... a vendu aux époux Y... des bâtiments à usage agricole, sous la condition suspensive de l'obtention, au plus tard le 1er décembre 2002, d'un prêt d'un montant égal à celui du prix de vente et d'une durée de 15 ans, au taux maximal de 6% hors assurance ; que le 22 novembre 2002, un prêt sur 12 ans a été refusé aux époux Y... par le crédit agricole, qui leur a refusé le 12 février 2003 un prêt du même montant sur 10 ans ; que soutenant que la condition suspensive avait défailli par la faute des époux Y..., Mme X... a demandé leur condamnation au paiement du prix de vente ;

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande alors, selon le moyen :

1) - Qu'il appartient à l'acquéreur de démontrer qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et que faute d'avoir demandé l'octroi d'un tel prêt, la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l'article 1178 du code civil ; qu'il n'appartient pas au juge de substituer son appréciation à celle de l'établissement de crédit que l'acquéreur a omis de saisir d'une demande conforme aux caractéristiques de la promesse, en recherchant lui-même si le prêt aurait été accordé si cet établissement avait été saisi ; qu'en l'espèce, il est constant que M. Y... n'a pas sollicité auprès d'un banquier l'octroi d'un prêt remboursable en 15 ans, comme il s'y était engagé ; que pour écarter l'existence de toute faute, la cour d'appel retient qu'en raison de la souscription de deux crédits antérieurs et non remboursés, un prêt d'une durée de 15 ans lui aurait été refusé, ce en quoi l'arrêt a violé les articles 1147 et 1178 du code civil ;

2) - Que la cour d'appel, qui ne fait aucune référence au taux d'endettement de M. Y..., ni aux critères d'endettement qui, aux yeux d'un banquier, auraient nécessairement conduit celui-ci à refuser à M. Y... un prêt d'une durée de 15 ans, prive en tout état de cause sa décision de base légale au regard des textes susvisés ;

Mais attendu qu'ayant constaté que le crédit agricole avait expliqué, études de simulation à l'appui, que le prêt sur 12 ans avait été refusé eu égard à une insuffisance de capacité financière compte tenu des emprunts déjà en cours, la cour d'appel, qui a souverainement relevé, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, que si la durée d'emprunt n'était pas conforme aux prévisions de la convention, les calculs produits par la banque démontraient qu'un prêt, fût-il sur 15 ans, excédait de même les possibilités financières de M. Y..., a pu déduire que c'était sans faute de sa part que la condition suspensive avait défaillie ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

Par ces motifs : Rejette le pourvoi ;

M. Cachelot, conseiller faisant fonction de Président

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