Jurisprudence commentée

Le sous locataire ne dispose d'un droit direct au renouvellement de son bail qu'à compter de l'expiration du bail principal

Le 23/01/2008 par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Immobilier.

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Selon un Arrêt de cassation de la Chambre sociale de la Cour de cassation rendu le 28/11/2007, par cet arrêt, la Cour de cassation estime que les stipulations du bail principal imposant au locataire, en cas de sous-location, d'insérer dans l'acte de sous-location la mention selon laquelle le sous-locataire ne dispose d'aucun droit direct au renouvellement à l'encontre du bailleur principal, propriétaire des locaux loués, sont nulles. En effet, le sous locataire, qui ne dispose d'un droit direct au renouvellement de son bail qu'à compter de l'expiration du bail principal, ne pouvait valablement renoncer le jour de la signature du contrat de location à un droit dont il n'était pas encore titulaire.

Analyse de la décision de jurisprudence

Par un arrêt du 28 novembre 2007, la Cour de cassation a estimé que les stipulations du bail principal imposant au locataire, en cas de sous-location, d'insérer dans l'acte de sous-location la mention selon laquelle le sous-locataire ne dispose d'aucun droit direct au renouvellement à l'encontre du bailleur principal, propriétaire des locaux loués, sont nulles.
Aux termes de l'article L145-32, alinéa 2 du code de commerce, à l'expiration du bail principal, le propriétaire n'est tenu au renouvellement de la sous location que s'il l'a, expressément ou tacitement, autorisée ou agréée. Etant donné que le sous locataire, qui ne dispose d'un droit direct au renouvellement de son bail qu'à compter de l'expiration du bail principal, il ne peut valablement renoncer le jour de la signature du bail à un droit dont il n'était pas encore titulaire.
Elle casse la décision de la Cour d'appel de Bordeaux de 2006 qui a rejeté la demande du sous-locataire visant à lui reconnaitre un droit direct au renouvellement de son bail auprès des propriétaires.
En conséquence, la clause insérée au contrat de location, qui prévoit que les locaux loués formant un tout indivisible en fait et dans la commune intention des parties, et que la sous-location ne sera pas opposable au bailleur et comportera une renonciation expresse par le sous-locataire à toute action et à tout droit au renouvellement de la sous-location à l'encontre du bailleur, est nulle.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre sociale, rendu le 28/11/2007, cassation (06-16758)

Sur le moyen unique :

Vu l'article L145-32, alinéa 2, du code de commerce ;

Attendu qu'à l'expiration du bail principal, le propriétaire n'est tenu au renouvellement de la sous location que s'il l'a, expressément ou tacitement, autorisée ou agréée ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 29 mai 2006), que la société Optique Lachal, locataire de locaux à usage commerciaux appartenant à la société Trigo immo et à Mme X..., les a, par acte du 19 mars 1997 auquel sont intervenus les bailleurs, sous loués à la société Greenwich optique ; que le 19 mars 2003, les bailleurs ont notifié à la locataire principale un congé au 1er janvier 2004 avec offre de renouvellement pour un nouveau loyer puis ont rétracté cette offre le 30 mars 2004 au motif qu'elle n'était pas immatriculée au registre du commerce au titre des lieux loués et l'ont assignée aux fins d'expulsion ; que la sous locataire est volontairement intervenue à l'instance pour voir dire qu'elle disposait d'un droit direct au renouvellement de son bail auprès des propriétaires ;

Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient que la société Greenwich optique a, par les mentions de l'acte de sous location du 19 mars 1997 selon lesquelles, à l'échéance du bail, seul le preneur principal pouvait en solliciter le renouvellement auprès des bailleurs, renoncé au bénéfice des dispositions de l'article L145-32 du code de commerce ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le sous locataire, qui ne disposait d'un droit direct au renouvellement de son bail qu'à compter de l'expiration du bail principal, ne pouvait valablement renoncer le 19 mars 1997 à un droit dont il n'était pas encore titulaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Par ces motifs : Casse et annule, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 mai 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ;
Remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;

M. Weber, Président

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