Jurisprudence commentée

Le locataire n'est pas responsable vis à vis de la bailleresse de l'intrusion de squatters dans le logement qu'il occupait

Le 30/01/2008 par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Immobilier.

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Selon un Arrêt de cassation de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 09/01/2008, la libération des lieux loués au cours du délai de préavis n'est pas en soi constitutive d'un manquement à l'obligation de jouissance paisible. Aussi, si des squatters ont occupé le logement vidé de ses occupants entre la libération des lieux et la date d'échéance du préavis, le juge doit rechercher si l'intrusion des squatters ne constituait pas un cas de force majeure ayant fait obstacle à sa restitution libre de toute occupation. Si la force majeure est retenue, l'ancien locataire n'est pas redevable des loyers échus à l'issue du préavis.

Analyse de la décision de jurisprudence

Par un arrêt du 9 janvier 2008, la Cour de cassation reproche à un juge du fond de n'avoir pas recherché, si l'intrusion des squatters dans le logement d'un locataire, qui avant la date d'échéance de son préavis a libéré les lieux, ne constituait pas un cas de force majeure ayant fait obstacle à sa restitution libre de toute occupation.
En l'espèce, le locataire d'un appartement a donné congé à la bailleresse pour le 1er juillet, date à laquelle il a libéré les lieux. Des squatters se sont installés dans les lieux postérieurement à son départ et antérieurement au 19 août, date d'expiration du délai de préavis. Bien qu'il ait avisé la bailleresse de cette situation et acquitté ses loyers jusqu'au 19 août, le locataire se trouve assigné par la bailleresse en paiement de loyers échus postérieurement.
Pour accueillir cette demande, les juges du fond retiennent que le preneur est tenu notamment d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée, qu'il doit à l'issue du bail rendre le bien en bon état de réparations locatives et libre de tout bien ou tout occupant de son chef. Ils reprochent au locataire de n'avoir pas restitué les clés lors de son départ, ni fait établir un procès-verbal de constat d'état des lieux, et dès lors, concluent qu'il a gardé la jouissance exclusive de l'appartement jusqu'au 19 août. N'ayant pas satisfait à son obligation d'occuper le logement jusqu'à son terme, ni à celle de le rendre libre de tous occupants, les juges concluent qu'il était tenu au paiement des loyers réclamés.
La Cour de cassation casse l'arrêt après avoir rappelé que "la libération des lieux loués au cours du délai de préavis n'est pas en soi constitutive d'un manquement à l'obligation de jouissance paisible". Dès lors, elle demande aux juges de renvoi d'examiner à nouveau les faits afin de savoir si l'intrusion des squatters dans le logement d'un locataire, ne constituait pas un cas de force majeure ayant fait obstacle à sa restitution libre de toute occupation.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 09/01/2008, cassation (07-11379)

Sur le moyen unique :

Vu l'article 7 b) et c) de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 15-I de la même loi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 7 novembre 2006), que M. X..., locataire d'un appartement appartenant à la société d'habitations à loyer modéré Coopération et famille (la société) a, par courrier du 10 mai 2003, donné congé à la bailleresse pour le 1er juillet 2003, date à laquelle il a libéré les lieux ; que des "squatters" se sont installés dans les lieux postérieurement à son départ et antérieurement au 19 août 2003, date d'expiration du délai de préavis ; que M. X... en a avisé la bailleresse et s'est acquitté des loyers jusqu'au 19 août 2003 ; que la société l'a assigné en paiement de loyers échus postérieurement ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient qu'aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu notamment d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée, qu'il doit à l'issue du bail rendre le bien en bon état de réparations locatives et libre de tout bien ou tout occupant de son chef, que M. X... n'établit pas avoir dès le 1er juillet 2003 restitué les clés à l'office d'HLM et fait établir un procès-verbal de constat d'état des lieux, qu'il a donc bien gardé la jouissance exclusive de l'appartement jusqu'au 19 août 2003 et n'a pas satisfait à son obligation d'occuper le logement jusqu'à son terme et de le rendre libre de tous occupants de sorte qu'il est tenu au paiement des loyers qui lui sont réclamés ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la libération des lieux loués au cours du délai de préavis n'est pas en soi constitutive d'un manquement à l'obligation de jouissance paisible, la cour d'appel, qui n'a pas recherché, comme il le lui était demandé, si l'intrusion des squatters dans le logement de M. X... ne constituait pas un cas de force majeure ayant fait obstacle à sa restitution libre de toute occupation, n'a pas donné de base légale à sa décision ;

Par ces motifs : Casse et annule, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 novembre 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ;
Remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

M. Weber, Président

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