Jurisprudence commentée

Le mandat apparent de vente détenu par un agent immobilier ne peut tenir en échec les règles d'ordre public relatives au pouvoir d'engagement du propriétaire

Le 08/02/2008 par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Immobilier.

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Selon un Arrêt de cassation de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 31/01/2008, les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales se livrant ou prêtant leur concours, d'une manière habituelle, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives, notamment, à la vente d'immeubles, doivent être rédigées par écrit. Le titulaire de la carte professionnelle "transactions sur immeubles et fonds de commerce" doit détenir un mandat écrit précisant son objet et qui, lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, fait expressément mention de celle-ci. A défaut, le mandat apparent ne peut tenir en échec ces règles impératives.

Analyse de la décision de jurisprudence

Il est fréquent qu'un propriétaire passe par un agent immobilier pour vendre son bien. Il conclut alors avec ce dernier, un contrat écrit dit mandat exclusif dit de vente concernant ce bien, lorsqu'il n'entend pas faire appel à un autre professionnel de l'immobilier. Ce document a pour but de permettre à l'agent immobilier de trouver un acheteur. Parfois, le vendeur détient aussi un mandat écrit de vente comportant l'autorisation de s'engager, au nom du propriétaire, lors de la signature du compromis de vente.
Que se passe-t-il lorsque l'agent immobilier outre-passe les droits qui lui ont été conférés et signe un acte sous seing privé de vente avec le locataire du logement proposé à la vente ? Le vendeur se trouve t-il de fait engagé vis à vis de l'acheteur ?
La Cour de cassation rappelle que le mandat apparent ne peut tenir en échec les règles impératives concernant l'autorisation donnée par le propriétaire de s'engager pour une opération déterminée. Selon elle, les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales se livrant ou prêtant leur concours, d'une manière habituelle, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives, notamment, à la vente d'immeubles, doivent être rédigées par écrit. Le titulaire de la carte professionnelle "transactions sur immeubles et fonds de commerce" doit détenir un mandat écrit précisant son objet et qui, lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, fait expressément mention de celle-ci. Ces règles étant d'ordre public, leur non-respect n'engage pas le propriétaire.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 31/01/2008, cassation (05-15774)

Sur le premier moyen, pris en sa première branche :

Vu les articles 1er et 6 de la loi (n°70-9) du 2 janvier 1970 et l'article 72 du décret (n°72-678) du 20 juillet 1972 ;

Attendu que, selon les dispositions des deux premiers de ces textes qui sont d'ordre public, les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales se livrant ou prêtant leur concours, d'une manière habituelle, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives, notamment, à la vente d'immeubles, doivent être rédigées par écrit ; que suivant le troisième, le titulaire de la carte professionnelle "transactions sur immeubles et fonds de commerce" doit détenir un mandat écrit précisant son objet et qui, lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, fait expressément mention de celle-ci ; que le mandat apparent ne peut tenir en échec ces règles impératives ;

Attendu que Mme X..., propriétaire d'un appartement à Paris a confié, par acte du 8 juin 2001, un mandat exclusif dit "de vente" concernant ce bien à la société COGETRA (la société) ; que cette dernière a signé le 22 juin 2001 un acte sous seing privé de vente avec M. Y..., locataire du logement, au nom de Mme X... ; que celle-ci ayant refusé de signer l'acte authentique, M. Y... l'a assignée, avec la société, afin de voir constater judiciairement la vente litigieuse ;

Attendu que pour faire droit à cette prétention, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que le mandat litigieux comportait la mention expresse de l'autorisation requise, a considéré que Mme X... était engagée en vertu d'un mandat apparent, M. Y..., fondé à ne pas vérifier les pouvoirs de la société, ayant pu légitimement croire que celle-ci avait été dûment mandatée par Mme X... en vue de conclure le compromis de vente ;

En quoi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Par ces motifs, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi :
Casse et annule, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 septembre 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Paris, rectifié par arrêt du 15 décembre 2005 ;
Remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

M. Bargue, Président

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