Jurisprudence commentée

Le locataire exerçant une profession libérale autorisée n'est pas responsable des troubles causés par ses patients dans les parties communes de l'immeuble

Le 20/11/2008 par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Immobilier.

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Selon un Arrêt de rejet de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 19/11/2008, la Cour de cassation a estimé que le médecin qui exerce son activité professionnelle dans les lieux loués n'est pas responsable, au sens du Code civil, des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes qui viennent le consulter en tant que tel, dans les parties communes de l'immeuble. La demande de résiliation du bail effectuée par le propriétaire en raison des troubles constatés dans les parties communes de l'immeuble, est refusée.

Analyse de la décision de jurisprudence

En l'espèce, le propriétaire d'un appartement accepte de le donner en location à un couple, tout en autorisant l'époux à exercer en ce lieu sa profession de médecin spécialiste. Les parties ont également signé un protocole d'accord, par le lequel les locataires se sont engagés à veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble et de ses occupants ne soit pas perturbée par cette activité, sous la sanction de la clause résolutoire.
Toutefois, les copropriétaires de l'immeuble se sont plaints de désordres causés, dans les parties communes de l'immeuble, par les patients du médecin, tels que la présence d'odeur d'urine et de détritus sur le sol, dont des seringues.
Le propriétaire décide donc d'assigner les preneurs en résiliation de leur bail sur le fondement du Code civil.
Les juges du fond, ayant constaté la présence d'un interphone que les locataires avaient fait installer afin de filtrer les accès au bâtiment, puis relevé l'absence de comportement fautif de la part des preneurs au titre de l'accueil des patients fréquentant le cabinet, ont retenu que l'autorisation donnée par le bail à ce praticien d'exercer sa profession de médecin dans les lieux loués impliquait le droit pour l'intéressé d'accueillir tous patients, lesquels ne constituent pas des personnes de la maison au sens de l'article 1735 du code civil. Dès lors, ils jugent que les locataires ne pouvaient être personnellement tenus pour responsables du comportement de certains des patients du docteur dans les parties communes de l'immeuble.
Notons que cette décision aurait pu être différente, si le propriétaire s'était prévalu à l'appui de sa demande en résiliation, non pas de la violation du Code civil, mais du protocole d'accord par lequel le locataire s'engageait personnellement à veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble et de ses occupants ne soit pas perturbée par son activité professionnelle. Il aurait été alors question du non-respect d'un engagement contractuel, avec application de la clause résolutoire prévue à cet effet, et non de la violation des règles communes aux baux pour l'application desquelles il doit être démontré que le locataire a commis une faute.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 19/11/2008, rejet (07-15508)

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 mars 2007), que l'Académie des inscriptions et belles lettres (l'Académie), propriétaire d'un appartement, l'a donné à bail aux époux X... en autorisant M. X... à y exercer sa profession de médecin ; que suite à des troubles constatés dans les parties communes de l'immeuble, elle a assigné les preneurs en résiliation de leur bail ;

Attendu que l'Académie fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen :

1) - Que le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille ; qu'il est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ; que le médecin qui exerce son activité professionnelle dans les lieux loués est responsable des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes qui viennent le consulter en tant que tel ; qu'en l'espèce, en retenant que les époux X... ne sauraient être personnellement tenus pour responsables du comportement de certains patients du docteur X... qui troublent la quiétude des habitants de l'immeuble et l'occupation paisible de l'immeuble, et affectent l'hygiène des parties communes en y laissant des détritus, notamment des seringues, voire en les utilisant comme lieux d'aisance, la cour d'appel a violé les articles 1728, 1729, 1735 et 1184 du code civil ;

2) - Que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que l'on peut s'engager, par convention, à répondre du fait d'autrui ; qu'il résulte du protocole d'accord du 4 juin 2003 que les époux X... se sont engagés à veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble et de ses occupants ne soit pas perturbée, sous la sanction de la clause résolutoire figurant à l'article X du bail du 19 décembre 1995 ; qu'en l'espèce, en retenant que les époux X... n'étaient pas personnellement responsables des atteintes à la tranquillité de l'immeuble et de ses occupants après avoir constaté que les patients du docteur X... avaient continué de troubler la quiétude de l'immeuble après la signature du protocole, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1184 du code civil ;

3) - Qu'en s'abstenant de rechercher comme le lui demandait l'Académie, si le fait pour le docteur X... de laisser attendre ses patients dans les parties communes de l'immeuble au lieu de les installer dans sa salle d'attente, et de leur interdire l'accès aux toilettes du cabinet en les laissant uriner et déféquer dans les parties communes de l'immeuble, ne constituait pas une faute de sa part, justifiant la résiliation du bail aux torts des époux X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1728, 1729, 1735 et 1184 du code civil ;

4) - Que dans un immeuble en copropriété, le preneur autorisé à exercer une activité, doit exercer celle-ci en respectant la destination de l'immeuble ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était invitée, si les conditions très particulières dans lesquelles le docteur X... exerçait son activité étaient compatibles avec la destination bourgeoise de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1728 et 1729 du code civil, ensemble l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Mais attendu, d'une part, que l'Académie ne s'étant pas prévalue, à l'appui de sa demande en résiliation, du protocole d'accord du 4 juin 2003, le moyen est de ce chef nouveau, mélangé de fait et de droit ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté la présence d'un interphone que les époux X... avaient fait installer afin de filtrer les accès au bâtiment, relevé que le fait que l'Académie reprochait au docteur X... d'exercer son activité auprès d'une clientèle "qu'il ne devrait pas recevoir dans un immeuble bourgeois" ne s'appuyait sur aucun comportement fautif des preneurs au titre de l'accueil des patients fréquentant le cabinet, et retenu, à bon droit, que l'autorisation donnée par le bail à ce praticien d'exercer sa profession de médecin dans les lieux loués impliquait le droit pour l'intéressé d'accueillir tous patients, lesquels ne constituent pas des personnes de la maison au sens de l'article 1735 du code civil, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que les époux X... ne pouvaient être personnellement tenus pour responsables du comportement de certains des patients du docteur X... dans les parties communes de l'immeuble ;

D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

Par ces motifs : Rejette le pourvoi ;

M. Wever, Président

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