Jurisprudence commentée

Les mesures de protection des occupants de certains meublés sont impératives nonobstant les clauses du contrat de location

Le 05/02/2009 par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Immobilier.

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Selon un Arrêt de rejet de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 04/02/2009, le juge n'est pas tenu par les clauses du contrat de location pour apprécier si le locataire relève ou non des dispositions protectrices de l'article L632-1 du Code de la construction et de l'habitation. En outre, dès lors que le congé est délivré selon les formes et les délais requis, le bailleur ne peut réclamer le paiement des loyers postérieur à la date d'effet du congé, au seul motif qu'il n'a pas été en possession des clés, faute pour lui ne pas être allé les chercher chez l'huissier ayant dressé l'état des lieux, alors même qu'il avait été informé du lieu où ils pouvait venir les retirer.

Analyse de la décision de jurisprudence

En l'espèce, une étudiante ayant quitté le domicile parental pour poursuivre ses études dans une autre région, signe un contrat de location d'un meublé d'une durée de 1 an. Le contrat de bail stipulait que le studio loué ne constituait pas la résidence principale de la locataire, qui était légalement domiciliée chez ses parents, de façon à ne pas soumettre le bail aux dispositions plus favorables de l'article L632-1 du Code de la construction et de l'habitation.
L'année universitaire venant à s'achever, elle donne congé à son bailleur au bout de 9 mois. Le bailleur rejetant la validité du congé, demande le paiement de loyers jusqu'au terme du contrat. L'étudiante fait alors appel à un huissier afin qu'il dresse l'état des lieux, lui confie les clés de l'appartement et informe le bailleur du lieu où il peut récupérer ses clés.
N'ayant pu obtenir la restitution de son dépôt de garantie et le remboursement des frais exposés par le recours à un huissier, l'étudiante assigne le bailleur, lequel reconventionnellement demande le paiement de loyers jusqu'au terme du contrat.
Le juge de proximité refuse de faire droit à la demande du bailleur, d'une part, en soumettant le contrat de location aux dispositions de l'article L632-1 du Code de la construction, d'autre part, en jugeant valide tant par la forme que par les délais le congé délivré, et enfin en reprochant au bailleur de ne pas être venu chercher ces clefs chez l'huissier.
Par un arrêt du 4 février 2009, la Cour de cassation confirme cette décision, après avoir relevé que pour la locataire - étant étudiante à Grenoble alors que ses parents demeuraient dans le département de la Loire - son studio meublé ne pouvait être que sa résidence principale, de sorte que les dispositions impératives de l'article L632-1 du Code de la construction et de l'habitation étaient applicables.
Elle ajoute ensuite que le congé régulièrement délivré étant un acte unilatéral qui met fin au bail et à l'obligation de payer le loyer par la seule manifestation de volonté de celui qui l'a délivré, c'est à bon droit que la juridiction de proximité a débouté le bailleur de sa demande de paiement de loyers postérieurs à la date d'effet du congé, après avoir relevé que l'étudiante avait donné congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, que le bailleur avait reçu cette notification et que le délai légal d'un mois avait été respecté.
On retient dans cette affaire que la locataire a particulièrement bien agi en ayant eu recours à un huissier pour dresser l'état des lieux de sortie, en lui confiant les clés de l'appartement et en informant le bailleur du lieu où il pouvait venir les récupérer.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 04/02/2009, rejet (07-20980)

Attendu selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Grenoble, 25 juin 2007) rendu en dernier ressort, que M. X..., propriétaire d'un logement meublé, l'a donné à bail à Mme Y... pour une durée d'un an ; que la locataire, après avoir donné congé, a assigné le bailleur aux fins d'obtenir restitution de son dépôt de garantie et remboursement des frais exposés ; que le bailleur a contesté la validité du congé et reconventionnellement demandé le paiement de loyers jusqu'au terme du contrat ;

Sur le premier moyen :

Attendu que M. X... fait grief au jugement d'accueillir la demande de Mme Y..., alors, selon le moyen, que le caractère d'une location est déterminé par la destination que lui ont donnée les parties lors de la conclusion du contrat ; que le contrat de bail stipulait que le studio loué ne constituait pas la résidence principale de la locataire, qui était légalement domiciliée chez ses parents ; qu'en affirmant qu'il résultait du bail que ce studio constituait la résidence principale de Mme Y..., la juridiction de proximité en a dénaturé les termes clairs et précis et a violé l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que Mme Y... était étudiante à l'institut universitaire de technologie de Grenoble et que ses parents demeuraient dans le département de la Loire, la juridiction de proximité en a exactement déduit, nonobstant toute clause contraire, que le studio meublé était sa résidence principale et que les dispositions impératives de l'article L632-1 du code de la construction et de l'habitation étaient applicables ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que M. X... fait grief au jugement de le débouter de sa demande en paiement de loyers, alors, selon le moyen, que le preneur est tenu de payer les loyers jusqu'à la restitution effective des lieux, matérialisée par la remise des clefs au bailleur ; qu'il résulte des propres constatations du jugement que Mme Y... a remis les clefs du studio à un huissier, qu'elle avait mandaté pour dresser un état des lieux, et qui s'est borné à informer M. X... de ce que ces clefs étaient à sa disposition ; qu'en reprochant au bailleur, pour le débouter de sa demande en paiement des loyers jusqu'à la restitution effective des lieux, de ne pas être venu chercher ces clefs, la juridiction de proximité, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, d'où résultait l'absence de remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, a violé les articles 1728, 1730 et 1737 du code civil ;

Mais attendu que le congé régulièrement délivré étant un acte unilatéral qui met fin au bail et à l'obligation de payer le loyer par la seule manifestation de volonté de celui qui l'a délivré, la juridiction de proximité, qui a constaté que Mme Y... avait donné congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception que M. X... avait reçue le 21 février 2006 et que le délai légal d'un mois avait été respecté a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de débouter M. X... de sa demande en paiement de loyers postérieurs à la date d'effet du congé ;

Par ces motifs : Rejette le pourvoi ;

M. Weber, Président

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